Banco Hipotecario Nacional
PRESTAMOS HOPOTECARIOS
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AÑO 1998
Breve Descripción de la Cartera de Préstamos
Al 31 de diciembre de 1998, la Cartera de Préstamos registrada en Balance ascendía a Ps. 4.352,3 millones de los cuales Ps. 4.222,8 millones eran préstamos hipotecarios, comprendiendo Ps. 2.213,1 millones de Préstamos Pre-reestructuración y Ps. 2.009,7 millones de Préstamos Post-reestructuración (incluyendo Ps. 400,1 millones de préstamos transferidos a fideicomisos pendientes de titulización). El Banco administra su propia cartera, incluyendo todos los Préstamos Pre-reestructuración y Préstamos Post-reestructuración así como préstamos hipotecarios individuales que ha originado y que han sido titulizados a través de estructuras no registradas en el balance o han sido transferidas a la “warehousing facility”.
Al 31 de diciembre de 1998, el Banco tenía Ps. 3.770,0 millones de préstamos hipotecarios individuales en su Cartera de Préstamos (86,6% de la Cartera de Préstamos registrada en balance del banco) y Ps. 452,8 millones depréstamos para proyectos de construcción.
Préstamos Hipotecarios Individuales
Descripción del Producto
El Banco comercializa préstamos hipotecarios individuales para la compra, construcción o refacción de viviendas bajo la línea de crédito “Acceso Inmediato”, que se introdujo a principios de 1996. El Banco ofrece préstamos en dólares a tasa fija y a tasa flotante basada en la tasa LIBOR con plazos que oscilan entre tres y veinte años y préstamos en pesos a tasa fija con vencimientos que oscilan entre tres y quince años . El Banco fija el precio de sus productos de modo que estén entre los más competitivos del mercado.
Desembolsos
El Banco origina préstamos hipotecarios individuales a través de diversas fuentes incluyendo: (i) las 24 sucursales de su Red de Sucursales; (ii) los aproximadamente 40 bancos y entidades financieras de su Red de Bancos ubicada en todo el territorio de Argentina; (iii) acuerdos con empresas dedicadas al desarrollo de proyectos de construcción residencial que pueden o no ser financiados por el Banco y (iv) compras en el mercado secundario. El Banco desembolsó Ps. 650,3 millones y Ps. 640,5 millones de préstamos hipotecarios residenciales individuales en 1998 y 1997, respectivamente.
Descripción del Producto
El Banco provee financiamiento en dólares a empresas privadas dedicadas al desarrollo de propiedades residenciales, empresas públicas dedicadas al desarrollo inmobiliario y entes públicos para la construcción de unidades habitacionales. Los préstamos para proyectos de construcción en general tienen vencimientos que oscilan entre 18 y 30 meses, según la naturaleza del proyecto, y devengan tasas de interés que exceden a las tasas cobradas a hipotecas individuales para reflejar el mayor riesgo. El Banco permite el uso del nombre y logotipo en la publicidad de los proyectos que financia y considera que ésta es una condición particularmente atractiva para las empresas dedicadas al desarrollo inmobiliario, dado el alto reconocimiento y valor del nombre y marca del Banco en Argentina.
Seguros Relacionados con Préstamos Hipotecarios
El Banco exige a los tomadores de préstamos individuales que contraten seguros de vida, por daños patrimoniales y, para determinados prestatarios a quienes se otorgaron préstamos con posterioridad a octubre de 1996, seguros de desempleo como condición para el otorgamiento de un préstamo. El Banco también exige que los tomadores de préstamos para proyectos de construcción contraten seguros por daños patrimoniales con el Banco, como condición para el otorgamiento del préstamo. Las primas de seguro de tomadores de préstamos individuales se cobran junto con las cuotas mensuales del préstamo.
Las primas de tomadores de préstamos para proyectos de construcción se deducen actualmente de los desembolsos (aunque el Banco está revisando esta metodología).
El seguro para tomadores de préstamos individuales puede ser cancelado por el Banco si el tomador presenta una mora en sus pagos de 30 a 90 días, según la línea del préstamo.
El riesgo total subyacente por las actividades de seguro es asumido por el Banco. El Banco actualmente no efectúa reaseguro, ni cubre de otro modo su riesgo por seguros. No obstante, el Banco con el asesoramiento de actuarios externos está explorando la posibilidad de reasegurar una parte de su riesgo por seguros y ha iniciado negociaciones con empresas de reaseguro respecto de esta posibilidad.
Reservas para Siniestros
Debido a que el Banco no estaba obligado a mantener reservas de seguro y debido al tamaño relativamente pequeño de las operaciones de seguros, en el pasado el Banco no había establecido sistemáticamente reservas para cubrir su riesgo de seguros. Antes del 30 de junio de 1998, el Banco mantenía solamente una reserva para reclamos de seguros de vida y para siniestros incurridos pero no informados.
El Banco ha revisado recientemente su nivel de reservas y políticas con consultores actuarios externos y, en cumplimiento de la Ley de Privatización, ha establecido reservas adicionales a través de un cargo a resultados respecto de los reclamos pendientes y de las primas no cobradas. Al 31 diciembre de 1998, el Banco mantenía reservas para: (i) siniestros incurridos pero no informados en seguros de vida y otros seguros de Ps. 1,8 millones; (ii) para reclamos pendientes de Ps. 3,3 millones, y (iii) para primas no ganadas por Ps. 0,9 millones. El Banco también mantenía una reserva voluntaria para seguros de vida y daños patrimoniales de Ps. 1,2 millones al 31 de diciembre de 1998.
Administración de Créditos Hipotecarios
Como resultado de su posición de líder en la actividad de préstamos hipotecarios y la implementación de su programa de titulización, el Banco ha desarrollado capacidades únicas de administración de préstamos en la Argentina, administrando aproximadamente 382.000 préstamos al 31 de diciembre de 1998.
El Banco administra préstamos hipotecarios originados por su Red de Sucursales y los préstamos hipotecarios detentados por los IPVs y actúa como administrador general de préstamos hipotecarios que han sido titulizados. La administración general incluye supervisar la administración de préstamos hipotecarios efectuada por otros administradores, remitir los pagos y presentar informes relativos al desempeño del administrador y la situación de la cartera.
El Banco utiliza los mismos mecanismos e instalaciones de pago y cobranza para administrar los préstamos hipotecarios originados por terceros que los que utiliza para administrar su propia cartera. El Banco factura a los tomadores de préstamos y percibe los pagos en sus 24 sucursales y en los aproximadamente 2.000 puntos de cobranzas operados por sus 58 agentes de cobranza (la “Red de Cobranza”).
El Banco paga una comisión a los miembros de la Red de Cobranza por este servicio de cobranza. Los fondos recaudados por los miembros de la Red de Cobranza se remiten al Banco dentro de los tres días hábiles. En enero de 1996, el Banco introdujo la opción de permitir la realización del pago a través de la red de cajeros automáticos “Link”, que actualmente cuenta con aproximadamente 600 cajeros automáticos ubicados en todo el país.
AÑO 1999
DESCRIPCION DE LA CARTERA DE PRESTAMOS HIPOTECARIOS
Al 31 de diciembre de 1999, el saldo de préstamos registrados en balance ascendía a Ps.4.612,6 millones; de los cuales Ps.4.414,0 millones eran préstamos hipotecarios y Ps.198,6 millones correspondían a otros préstamos. El saldo de préstamos hipotecarios, comprendía Ps.2.181,4 millones de préstamos pre-reestructuración (de los cuales Ps.2.161,6 millones eran créditos hipotecarios individuales y Ps.19,8 millones eran préstamos para proyectos de construcción), Ps.2.232,6 millones de préstamos postreestructuración (de los cuales Ps.1.799,1 millones eran préstamos hipotecarios individuales, que incluyen Ps.633,5 millones de préstamos transferidos a un fideicomisopendiente de titulización y Ps.433,5 millones eran préstamos para proyectos de construcción).
Al cierre del ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 1999, la cartera de préstamos hipotecarios del Banco estaba compuesta por Ps.3.960,7 millones de créditos individuales (89,7% de la cartera de préstamos hipotecarios registrados en balance) y Ps.453,3 millones de préstamos para proyectos de construcción de unidades residenciales (10,3% de la cartera de préstamos hipotecarios registrados en balance).
PRESTAMOS HIPOTECARIOS INDIVIDUALES
BHSA comercializa préstamos hipotecarios individuales para la compra, construcción o refacción de viviendas usadas o a estrenar bajo la línea de crédito "Acceso Inmediato", principalmente a prestatarios del sector de ingresos medios con ingresos familiares anuales de entre Ps.12.000 y Ps.50.000, en comparación con sus competidores que orientan su oferta de créditos principalmente a sectores de ingresos altos a medio altos.
El Banco ofrece préstamos hipotecarios en dólares a tasa fija y flotante (basada en la tasa LIBOR) con vencimientos originales de entre 3 y 20 años, y préstamos en pesos a tasa fija con vencimientos originales de 3 a 15 años.
Aproximadamente el 75% de los préstamos individuales del Banco desembolsados en el ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 1999 tenían un saldo de capital original que oscilaba entre Ps.10.000 y Ps.50.000. El Banco tiene como objetivo ofrecer sus productos con un precio que se posicione entre los más competitivos del mercado.
En 1999 se introdujo una nueva e innovadora línea de crédito para clientes individuales denominada "Crédito Confianza" para la adquisición, refacción o ampliación de viviendas; dirigido a un sector del mercado que posee suficientes ingresos para obtener un préstamo hipotecario, pero no puede sustentarlos con documentación fehaciente. Este producto se otorga con plazos de entre 3 y 10 años, una tasa de interés de 13,5% en dólares americanos y la máxima relación monto del préstamo sobre valor de mercado de la propiedad objeto de la garantía es 60%, Posteriormente, se amplió. el destino de las líneas de crédito "Acceso Inmediato" y "Confianza" a libre disponibilidad.
Para este destino, ambos productos tienen un LTV máximo de 35% y son colocados a una tasa de interés superior a nuestros créditos hipotecarios para la adquisición, ampliación o refacción de viviendas.
El Banco comercializa préstamos hipotecarios individuales a través de diversos canales de distribución: i) las 24 sucursales de su Red de Sucursales, ii) acuerdos con empresas dedicadas al desarrollo de proyectos de construcción residenciales, iii) adquisición de créditos hipotecarios en el mercado secundario.
Previamente a Septiembre de 1998, el Banco también distribuía sus productos a través de su Red de Bancos que consistía en aproximadamente 40 bancos minoristas con limitada capacidad para desarrollar operaciones hipotecarias en forma independiente, pero con sucursales en localidades en las que el Banco no tiene presencia.
El Banco estuvo negociando con los participantes de la Red de Bancos los términos, condiciones y requisitos que estas entidades deben cumplir para comercializar productos del Banco, y planea reasumir la originación de créditos por este canal a partir de mediados de 2000.
Con relación a los préstamos originados por la Red de Bancos con anterioridad a Septiembre de 1998, los miembros de la Red debían cumplir con los criterios de originación, requerimientos de información, documentación y estructuras de precios definidos por BHSA. De igual forma, para efectuar la administración y cobranza de los préstamos que ellos originaban, los miembros de la Red de Bancos deb.an satisfacer ciertos requerimientos operacionales y respecto a su posición financiera, además de proveer garantías limitadas por estos préstamos.
Una vez que BHSA reasuma la originación de créditos individuales a través de la Red de Bancos, las solicitudes de crédito provenientes de este canal serán evaluadas por el departamento de riesgo del Banco, aplicando los mismos criterios que utiliza para aprobar nuevos préstamos originados por la Red de Sucursales del Banco.
La Entidad originó prestamos hipotecarios residenciales individuales por Ps.304 millones y Ps.650 millones en 1999 y 1998, respectivamente.
CRITERIOS DE ORIGINACION DE PRESTAMOS
El proceso de análisis de riesgo esta basado principalmente en el sistema de "mortgage credit scoring" el cual efectúa un análisis estadístico que evalúa la probabilidad de incumplimiento del solicitante del préstamo, tomando en consideración ciertas características del deudor y la propiedad subyacente, y la información provista por las agencias de "credit bureau".
El Banco otorga créditos por un monto máximo de hasta el 70% del valor de la propiedad a hipotecar y hasta un 80% si la construcción de la vivienda fue previamente financiada por la Entidad. En general el monto de financiación disponible depende del destino del préstamo, otorgándose con menores ratios de LTV o a mayores tasas de interés si el crédito es aplicado a adquirir una segunda propiedad, refacciones o para libre destino.
Los criterios de originación de BHSA también requieren que el monto de la cuota mensual no exceda el 30% del ingreso del solicitante, antigüedad laboral mínima de un año y de seis meses en el mismo empleo al momento de presentar la solicitud de crédito y la presentación por parte del deudor de información personal, salarios e historia laboral.
Adicionalmente se efectúan tasaciones completas del bien dado como garantía del crédito hipotecario.
PRESTAMOS PARA PROYECTOS DE CONSTRUCCION
BHSA otorga préstamos denominados en dólares estadounidenses para proyectos de construcción a empresas dedicadas al desarrollo inmobiliario principalmente como un vehículo para la originación de préstamos hipotecarios individuales. Estos préstamos son típicamente estructurados a través de fideicomisos.
Adicionalmente, el Banco otorga préstamos a entidades del sector público que incluyen IPVs y pequeños municipios.
Los préstamos acordados a los IPVs poseen acuerdos que habilitan al Banco a obtener los fondos necesarios para la cancelación de estos préstamos, de los fondos recaudados por la cobranza de las carteras de préstamos que la Entidad administra a los IPVs, y adicionalmente tiene la oportunidad de ofrecer créditos a los compradores de las viviendas construidas bajo estos programas.
Asimismo, el Banco otorga préstamos hipotecarios a pequeños municipios para la construcción de viviendas por montos que no superan en promedio los US$ 15.000 por vivienda, generalmente por un plazo de 24 meses. Estos préstamos tienen la garantía del inmueble objeto de la hipoteca y de los fondos de la coparticipación de impuestos remitidos a las provincias por el Estado Nacional que luego se distribuyen entre las municipalidades.
Anticipando una fuerte desaceleración en la actividad inmobiliaria derivada de un contexto profundamente recesivo, BHSA originó durante 1999 solo un nuevo proyecto de construcción ubicado en "Puerto Madero" el cual presenta un alto nivel de pre-venta, mientras que los desembolsos en el año ascendieron a Ps.131 millones comparado con Ps.262 millones del ejercicio inmediato anterior.
Los préstamos para proyectos de construcción en general tienen vencimientos que oscilan entre 18 y 30 meses, según la naturaleza del proyecto, y devengan tasas de interés superiores a las tasas cobradas por créditos hipotecarios individuales para reflejar el mayor riesgo asumido. El Banco permite el uso del nombre y logotipo en la publicidad de los proyectos que financia y considera que ésta es una condición particularmente atractiva para las empresas dedicadas al desarrollo inmobiliario, dado el alto reconocimiento y valor del nombre y marca del Banco en Argentina.
CRITERIOS DE ORIGINACION
Todos los proyectos de construcción están sujetos a los criterios de originación que define el Banco teniendo en cuenta el proyecto, el desarrollador, el solicitante del crédito, las características del garante y el monto a financiar. Los proyectos son evaluados basándose en consideraciones técnicas, económicas, financieras y comerciales. Además, el desarrollador debe realizar, con fondos propios, una contribución que cubra no menos del 20% del inicio de la construcción, momento a partir del cual el Banco comienza a desembolsar el préstamo.
Todos los préstamos cuyo monto exceda los US$ 10,0 millones requieren la aprobación del Comité. Ejecutivo del Banco. De la misma forma, las financiaciones por montos de entre US$ 5,0 millones y US$ 10,0 millones requieren la aprobación del Comité. de Crédito Corporativo.
Se requiere al desarrollador que aporte el terreno, libre de gravámenes, donde va a ser emplazado el proyecto de construcción. Las financiaciones otorgadas a desarrolladores del sector público están garantizadas por una hipoteca de primer grado sobre el terreno y garantías adicionales. El Banco ha establecido lineamientos, para entre otras cosas, el monitoreo del grado de avance del proyecto por parte de auditores externos adicionalmente al efectuado por los inspectores propios de la Entidad, como requisito previo para efectuar desembolsos.
SEGUROS RELACIONADOS CON PRESTAMOS HIPOTECARIOS
BHSA exige a los prestatarios de créditos individuales que contraten seguros de vida, por daños patrimoniales y, a partir de octubre de 1996, de desempleo, en forma limitada, como condición para el otorgamiento de préstamos. De la misma forma, a los tomadores de préstamos para proyectos de construcción se les exige que contraten los seguros por daños patrimoniales del Banco.
Las primas de seguros de préstamos individuales se cobran junto con las cuotas mensuales del crédito; mientras que las de proyectos de construcción se deducen de los montos desembolsados. Las pólizas de seguros de préstamos individuales pueden ser canceladas, si el deudor presenta una mora en sus pagos de 30 a 90 días, según la línea de crédito.
Al 31 de diciembre de 1999, el 91,2% de la Cartera de Créditos Administrada (basado en el saldo de capital total de la cartera) estaba cubierta por seguros de vida emitidos por el Banco. Asimismo, el 95,7% de la Cartera de Préstamos Administrada (en base a la cantidad de préstamos) estaba cubierta por seguro de daños patrimoniales emitidos por el Banco.
El riesgo subyacente de las actividades de seguro desarrolladas por el Banco, es totalmente asumido por este. Con el objetivo de reducir el riesgo asumido, el Banco celebró. un contrato de reaseguró. Con Swiss Re y Cologne Re por el término de un año mediante el cual obtuvo cobertura para el riesgo de terremoto sobre las carteras de préstamos individuales y de construcción.
La Superintendencia de Seguros de la Nación ha autorizado a BHN Vida S.A. y BHN Seguros Generales S.A., ambos subsidiarias plenas del Banco a través de la compañía holding BHN Sociedad de Inversión S.A. a operar en los negocios de seguros de vida y patrimoniales, respectivamente.
AÑO 2000
Al 31 de diciembre de 2000, el saldo de préstamos registrados en balance ascendía a $3.982,1 millones; de los cuales $3.720,0 millones eran préstamos hipotecarios y $262,1 millones correspondían a otros préstamos.
El saldo de préstamos hipotecarios, comprendía $1.688,9 millones
de préstamos pre-reestructuración (de los cuales $1.682,9 millones eran créditos hipotecarios individuales y $6,0 millones eran préstamos para proyectos de construcción), $2.031,1 millones de préstamos post-reestructuración (de los cuales $1.668,8 millones eran préstamos hipotecarios individuales, que incluyen $458,0 millones de préstamos transferidos a un fideicomiso pendiente de securitización y $362,3 millones eran préstamos para proyectos de construcción).
Al cierre del ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2000, la cartera de préstamos hipotecarios del Banco estaba compuesta por $3.351,7 millones de créditos individuales (90,1% de la cartera de préstamos hipotecarios registrados en balance) y $368,3 millones de préstamos para proyectos de construcción de unidades residenciales (9,9% de la cartera de préstamos hipotecarios registrados en balance).
ADMINISTRACION DE CREDITOS HIPOTECARIOS
BHSA es el mayor administrador de créditos hipotecarios de la Argentina , administrando al 31 de diciembre de 2000 aproximadamente 400.000 prestamos, entre propios y de terceros. El Banco ha desarrollado capacidades únicas para la administración de préstamos, y ha implementado modernos sistemas para hacer más eficiente este proceso.
La Entidad administra los préstamos hipotecarios originados a través de su Red de Sucursales y Bancos, los pertenecientes a los IPVs., y los que han sido securitizados mediante estructuras fuera de balance. La administración
de los préstamos securitizados incluye la supervisión de los préstamos
administrados por otras instituciones, remitir los pagos y presentar informes relativos al desempeño del administrador y la situación de la cartera.
El Banco utiliza los mismos mecanismos e instalaciones de pago y cobranza para administrar los préstamos hipotecarios propios y de terceros.
El Banco factura a los prestatarios y percibe los pagos de las cuotas en sus 24 sucursales y en los aproximadamente 2.000 puntos de cobranzas operados por sus 58 agentes de cobranza (la "Red de Cobranza"), pagando una comisión a los miembros de la Red por este servicio. Los fondos recaudados por los miembros de la Red de Cobranza se remiten al Banco dentro de los tres días hábiles.
En enero de 1996, el Banco introdujo la opción de permitir la realización del pago a través de la red de cajeros automáticos ("CA") "Link", que actualmente cuenta con aproximadamente 600 CA ubicados en toda la Argentina.
Recientemente expandió el sistema de cobranza, incorporando el cobro mediante el débito en cuentas de ahorro postal o mediante el sistema nacional de pagos.
Al 31 de diciembre de 2000, el Banco administraba aproximadamente 13.000 préstamos hipotecarios securitizados con un saldo de $358,1 millones y aproximadamente 174.000 préstamos hipotecarios de los IPVs con un saldo de $2.530,9 millones. El Banco también administraba, a esa fecha, aproximadamente 212,000 préstamos hipotecarios de su propia cartera totalizando $3.982,1 millones.
OTROS SERVICIOS Y ACTIVIDADES
BHSA actúa como agente de pago para el FONAVI con respecto a subsidios para la vivienda otorgados por el Gobierno Nacional a las provincias.
Por esta actividad, el Banco obtuvo en concepto de comisiones $4,8 millones y $4,2 millones en 2000 y 1999, respectivamente.
BHSA, a través de sociedades subsidiarias, presta servicios de administración y corretaje de bienes inmuebles que ha obtenido como resultado de procedimientos de ejecución, en pago por la cancelación de préstamos, o como agente en transacciones entre terceras partes.
El Banco ha constituido una sociedad subsidiaria controlada, BHN Inmobiliaria S.A., para proveer servicios de intermediación inmobiliaria, tasación y comercialización de propiedades.
En octubre de 1998, el Banco e International Vendome Rome, una de las principales empresas francesas de administración de bienes inmuebles, constituyeron un Joint Venture denominado BHN – Vendome Rome, para prestar servicios de administración de inmuebles.
AÑO 2001
PRESTAMOS HIPOTECARIOS INDIVIDUALES
El Banco comercializa préstamos hipotecarios individuales a través de diversos canales de distribución: i) las 24 sucursales y 14 oficinas comerciales de su Red de Sucursales, ii) acuerdos con empresas dedicadas al desarrollo de proyectos de construcción residenciales, iii) adquisición de créditos hipotecarios en el mercado secundario, iv) la Red de Bancos compuesta por 24 entidades financieras con importante presencia regional , v) la Red de Inmobiliarias, vi) el sitio de Internet www.e-potecario.com del Banco, y vii) otros sitios de Internet.
BHSA ofrece préstamos hipotecarios individuales para la compra, construcción o refacción de viviendas usadas o a estrenar bajo la línea de crédito “Acceso Inmediato”.Hasta diciembre de 2001 estos préstamos eran ofrecidos en dólares a tasa fija y flotante (basada en la tasa LIBOR) con vencimientos originales de entre 3 y 20 años, y préstamos en pesos a tasa fija con vencimientos originales de 3 a 15 años.
Continuando con su política de brindar productos más atractivos e innovadores, durante el año 2001, el Banco continuó con el desarrollo de otras líneas de crédito, entre las que se encuentran “Crédito Confianza”, “Confianza 50 y 50” y “ Destino Libre”. La primera de ellas está orientada a la adquisición, refacción o ampliación de viviendas, además de permitir que personas que antes no tenían acceso a productos bancarios puedan solicitar un crédito hipotecario en el sistema financiero. El plazo de este producto se establece entre 3 y 15 años, con una relación máxima de monto del préstamo sobre valor de mercado de la propiedad objeto de la garantía de 60%, lo cual genera mayores rendimientos para el Banco.
La línea “Confianza 50 y 50” fue diseñada para la adquisición de viviendas , cancelación de hipo tecas cuyo destino original haya sido la adquisición de viviendas , u otros destinos. Este producto otorga financiamiento por hasta un 50% del valor de la propiedad constituida como garantía del préstamo, con menores requerimientos de documentación que las líneas tradicionales. Hasta diciembre de 2001, el Banco ofrecía estos préstamos en pesos o dólares a tasa fija , con vencimientos de entre 3 y 15 años, y con tasas de interés superiores a las de los productos tradicionales.
Asimismo, la línea “ Destino Libre” permite a los solicitantes de créditos utilizar los fondos de sus préstamos para el destino que ellos deseen. Para este producto, la relación monto del préstamo/valor de la propiedad (LTV) máxima es de 40%. Hasta diciembre de 2001 estos créditos se ofrecían en pesos o dólares, con vencimientos originales de entre 3 y 15 años, a tasa fija superior a la de los productos tradicionales.
Durante 2001, la Entidad originó préstamos hipotecarios residenciales individuales por $283 millones. Esto representó un incremento de aproximadamente un 36% en la originación de este tipo de préstamos, comparado con los $208 millones originados en 2000.
Desde enero de 2002 el Banco ha suspendido la originación de préstamos hipotecarios individuales como consecuencia de la incertidumbre generada por la crisis social y económica y su impacto sobre el mercado inmobiliario.
Criterios de Originación de Préstamos Individuales
El proceso de análisis de riesgo llevado a cabo por el Banco, tiene como objetivo determinar la solvencia y capacidad de repago del solicitante, y el valor y adecuabilidad de la garantía real del préstamo. El análisis crediticio se basa principalmente en el sistema de “Mortgage Credit Scoring” el cual efectúa un análisis estadístico que evalúa la probabilidad de incumplimiento del solicitante del préstamo, tomando en consideración ciertas características del deudor y la propiedad subyacente, y la información provista por las agencias de “credit bureau”.
El Banco otorga créditos por un monto máximo de hasta el 70% del valor de la propiedad a hipotecar y hasta un 80% si la construcción de la vivienda fue previamente financiada por la Entidad. En general el monto de financiación disponible depende del destino del préstamo, otorgándose con menores ratios de LTV o a mayores tasas de interés si el crédito es aplicado a adquirir una segunda propiedad, refacciones o para libre destino.
Los criterios de originación del BHSA también requieren que el monto de la cuota mensual no exceda el 30% del ingreso neto del solicitante (ó el 35% si dicho ingreso excediera los $3.000 y el 25% para las hipotecas a tasa variable), antigüedad laboral mínima de un año y de seis meses en el mismo empleo antes de presentar la solicitud de crédito o un año de actividad en el caso de trabajadores autónomos, y la presentación por parte del deudor de información personal e historia laboral. Adicionalmente se efectúan tasaciones completas del bien dado como garantía del crédito hipotecario, y se exige que los tomadores contraten seguros de vida y daños patrimoniales con BHSA.
En el segundo semestre de 2001 el Banco adoptó un conjunto de medidas relacionadas con los criterios de originación
tendientes a la preservación de la cartera de préstamos. Estas medidas se materializaron a través de reducciones en la relación monto del préstamo sobre valor de mercado de la propiedad objeto de la garantía, restricciones sobre las operatorias más riesgosas, y suspensión de originación en provincias con alto riesgo social.
AÑO 2002
Bajo los términos de la Ley Nº 25.561 de Emergencia Pública y Régimen Cambiario (Ley de Emergencia), el Decreto sobre Reordenamiento del Sistema Financiero (Decreto Nº 214/02) y otras normas complementarias y modificatorias, los préstamos en dólares estadounidenses u otras monedas extranjeras otorgados por el sistema financiero argentino fueron convertidos a pesos de acuerdo con las siguientes pautas: (i) los préstamos al sector privado no financiero, al tipo de cambio de $ 1,00 por dólar estadounidense o su equivalente en otras monedas extranjeras, (ii) al sector público no financiero, al tipo de cambio de $ 1,40 por dólar estadounidense o su equivalente en otras monedas extranjeras; y (iii) al sector financiero, al tipo de cambio de $ 1,40 por dólar estadounidense o su equivalente en otras monedas extranjeras.
A partir del 3 de febrero de 2002 estas medidas contemplaban la aplicación del CER, que tiende a reflejar las fluctuaciones en el .índice de precios al consumidor, a los préstamos otorgados al sector privado no financiero y al sector público no financiero y una tasa de interés reducida, según el tipo de operación. La conversión a pesos de todos los préstamos hipotecarios pactados en dólares a la relación de $1 = u$s 1, afectó al 43% de la cartera total de préstamos hipotecarios.
El Decreto Nº 762/02 y adicionalmente la Ley Nº 25.713 sobre el Coeficiente de Estabilización de Referencia (Ley CER) modificaron las normas mencionadas en el párrafo anterior, excluyendo de la aplicación del CER a aquellos préstamos otorgados a personas físicas por entidades financieras, conforme el siguiente detalle: (i) garantizados por hipotecas sobre la vivienda única de los deudores, a cordados originariamente por hasta u$s 250.000 u otras monedas extranjeras y convertidos a pesos, (ii) préstamos de consumo otorgados originariamente por hasta u$s 12.000 o su equivalente en o t ras monedas extranjeras, ya sea garantizados o no por hipotecas, y (iii) créditos prendarios para consumo otorgados originariamente por hasta u$s 30.000 o el equivalente en otra moneda. Estos préstamos fueron ajustados a partir del 1º de octubre de 2002 aplicando el CVS publicado por el INDEC.
Al 31 de diciembre de 2002, el saldo de préstamos registrados en balance ascendía a $3.919,2 millones. El saldo de préstamos hipotecarios, comprendía $1.230,6 millones de préstamos Pre-91 (de los cuales $1.223,1 millones eran créditos hipotecarios individuales y $7,5 millones eran préstamos para proyectos de construcción) y $1.529,2 millones de préstamos Post-91 (de los cuales $1.283,1 millones eran préstamos hipotecarios individuales y $246,0 millones eran préstamos para proyectos de construcción). Por su parte, el saldo de otros préstamos registrados en balance a la misma fecha era de $1.159,5 millones.
Al cierre del ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2002, la cartera
de préstamos hipotecarios del Banco estaba compuesta por $2.506,2 millones de créditos individuales (90,8% de la cartera de préstamos hipotecarios) y $253,6 millones de préstamos para proyectos de construcción de unidades residenciales (9,2% de la cartera de préstamos hipotecarios).
Préstamos hipotecarios individuales
Frente a la crisis de liquidez registrada desde fines de 2001, el Banco dispuso suspender la actividad relacionada con la originación de préstamos hipotecarios en el año 2002.
Descripción del Producto
Históricamente, el Banco comercializaba préstamos hipotecarios individuales a través de diversos canales de distribución: i) sus 25 sucursales y 3 oficinas comerciales, ii) acuerdos con empresas dedicadas al desarrollo de proyectos de construcción residenciales, iii) adquisición de créditos hipotecarios en el mercado secundario, iv) la Red de Bancos compuesta por 24 entidades financieras con importante presencia regional, v) la Red de Inmobiliarias, vi) el sitio de Internet w w w. hipotecario.com propiedad del Banco, y vii) otros sitios de Internet.
AÑO 2003
Al 31 de Diciembre de 2003, el saldo de préstamos registrados en balance ascendía a $3.302 millones.
El saldo de préstamos hipotecarios era de $2.209.1, comprendiendo $2.191.2 de préstamos Individuales y $17,9 millones en préstamos para Construcción. Por su parte, el saldo de otros préstamos registrados en balance a la misma fecha era de $1.092,9 millones.
PRESTAMOS HIPOTECARIOS INDIVIDUALES
En Diciembre de 2003, el Banco Hipotecario lanzó su nueva línea de Créditos Hipotecarios con la denominación de Casa Plus. Mediante este lanzamiento el Banco retomó el liderazgo natural en el mercado de las hipotecas que lo viene caracterizando desde su fundación.
La línea Casa Plus está orientada a personas que posean al menos el 30% del valor de la propiedad a adquirir y fue diseñada para un segmento de mercado con ingresos no menores a $2000. La relación Cuota/Ingreso es del 25% como máximo.
Para el lanzamiento de esta línea se plantearon exigentes parámetros en cuanto a la selección de las propiedades a tomar en concepto de garantía, aceptando solamente propiedades con probabilidades ciertas de realización y con buen valor de reposición. A partir de la combinación de estos parámetros surge una línea destinada a clientes sanos crediticiamente y con ingresos suficientes para sostener holgadamente el pago de la cuota mensual.
Para el año 2004 se tienen fuertes expectativas de acompañar el despegue del mercado de créditos hipotecarios apuntando a liderar este segmento.
PRESTAMOS A EMPRESAS
Históricamente, el Banco Hipotecario fue el mayor proveedor de préstamos para proyectos de construcción en la República Argentina. Dichos préstamos eran destinados a empresas dedicadas al desarrollo inmobiliario, principalmente, como un vehículo para la originación de préstamos hipotecarios individuales. Estos préstamos fueron típicamente entregados a través de entidades fiduciarias.
Adicionalmente, el Banco también asistió, mediante préstamos, a entidades del sector público como ser Institutos Provinciales para la Vivienda (IPV´s) y pequeños municipios para la construcción de viviendas.
Como resultado del deterioro de las condiciones económicas generales se produjo un impacto negativo en la situación económico-financiera de los tomadores de crédito.
Frente a esta situación, la entidad inició un proceso de regularización de la cartera de créditos. Esto implicó la puesta en marcha de negociaciones con vistas a lograr el saneamiento de los préstamos comerciales. El resultado se tradujo en un importante recupero que redundó en una fuerte disminución del saldo de deuda irregular.
A partir de fines del año 2002, el Banco Hipotecario comienza a asistir a empresas bien calificadas con necesidad inmediata de fondos líquidos. Es así como ingresa en el mercado de Préstamos Financieros de corto plazo a empresas de primera línea.
Durante el año 2003 se desembolsaron créditos por saldos promedio de aproximadamente $123,6 millones.
AÑO 2004
El año 2004 fue el año del resurgimiento de los créditos hipotecarios
en el mercado argentino; la demanda fue tímidamente retomando intensidad, aunque sin llegar a los niveles precrisis del 2001. El total de volumen originado por BHSA en el 2004 fue de $39,4 millones.
Los volúmenes de originación mensual crecieron desde $342.000 hasta $5 millones durante el año 2004, con un público orientado mayoritariamente a líneas de tasas de interés fija.
A pesar del alto potencial que tiene el negocio hipotecario, el mercado sigue estando muy acotado debido al elevado valor de las propiedades en relación con el nivel de ingresos de la población. En las zonas más demandadas el valor de las propiedades ya alcanza en dólares los niveles precrisis en tanto que los ingresos sólo han crecido entre un 10% y un 20% en promedio; de esta manera una familia requiere de 10,46 salarios anuales promedio para acceder a una vivienda promedio cuando en el 2001 era de 4,97 .
El promedio de ingresos de los tomadores de créditos hipotecarios fue de $4.050 a Noviembre 2004. El préstamo promedio fue de $53.300 a un plazo de 118 meses. La relación cuota ingreso fue del 20%, con una cuota promedio de $800 y un LTV del 39%, destacándose el hecho de que las líneas disponibles llegan a un máximo del 70% de financiación sobre el valor de la propiedad.
Estas cifras demuestran que el crédito hipotecario no es todavía un producto con alcance masivo, pero las perspectivas se presentan muy favorables para el próximo año.
Préstamos Personales
El 2004 fue el año del despegue de los préstamos personales.
A lo largo de los meses, la demanda de créditos creció y la tendencia alcista se acelera a medida que la economía se consolida y que ganan espacio las ofertas de las instituciones financieras. El total de volumen originado por BHSA en el 2004 fue de $19,8 millones.
El año comenzó con una originación de $678.000 en enero creciendo ininterrumpidamente hasta llegar a $ 4,2 millones en Diciembre. Este crecimiento fue alcanzado por el esfuerzo comercial de la red de sucursales, al que se sumó la originación de préstamos a través de canales alternativos. En enero sólo el 12% del volumen lo aportó este tipo de canales, mientras que en Diciembre esta relación se revierte llegando al 55%.
Este volumen de originación se alcanzó a partir del esfuerzo en el desarrollo de distintos canales de originación, entre los que se destacan los acuerdos con D&A Group a partir del cual se comenzó a financiar la adquisición de motos “Honda” y otras marcas, los negocios de financiación de préstamos personales a través de Mutuales y el aporte de diversas comercializadoras.
Adicionalmente, se continúa desarrollando una intensa actividad comercial, que permite generar acciones masivas de oferta de préstamos, como la creación de la Fuerza de Venta Volante en el mes de Noviembre, como canal alternativo de venta y con positivas proyecciones para el 2005.
En el mes de Diciembre, se lanzó la mayor campaña de Marketing Directo a prospectos del mercado abierto, logrando el 26% del volumen de originación de dicho mes a través de dicho canal, marcando una tendencia futura de comercialización.
Préstamos a Empresas
A fines del 2002, el Banco ingresa gradualmente en el mercado de Préstamos a Empresas, al detectar buenas oportunidades de negocio en este segmento de mercado, que ante la crisis vivida en el país en Diciembre de 2001, las entidades financieras dejaron de atender de manera eficiente. Se comenzó asistiendo selectivamente a empresas de primera línea, con préstamos a Corto Plazo para Capital de Trabajo.
Esta tendencia se incrementó durante el año 2003 con un Plan de Negocios más agresivo para asistir financieramente a empresas, alcanzando una mayor penetración en el segmento de empresas de primer nivel del mercado, cerrando el año con un stock de $ 120 millones en financiaciones.
Esta proyección positiva continuó en el año 2004 cuando, además de reafirmar el camino recorrido, se apuntó a fidelizar clientes y crear una gama más amplia de productos, logrando el objetivo de obtener una buena rentabilidad con un riesgo acotado, terminando el año con un stock de $ 500 millones de Líneas aprobadas y $ 222 millones de Créditos Activos a Diciembre.
La oferta de productos para adaptarnos a las nuevas necesidades financieras de las Compañías, incluyen a las siguientes líneas:
• Préstamos financieros a Corto Plazo: Son préstamos de no más de 180 días, cuyos montos oscilan entre $1 millón y $50 millones.
• Préstamos Financieros a Mediano Plazo: En este momento el plazo es de entre 2 y 4 años y generalmente se otorgan con alguna garantía de Activos fijos, como por ejemplo Prendas.
Los montos varían según la “calidad” de la Empresa y de la Garantía.
• Financiación de Proyectos Especiales: Su plazo promedio se ubica entre los 6 y 36 meses y se estructuran con garantías especiales como la cesión de contratos o de flujos de fondos de proyectos específicos, cesión de certificados de Obra, entre otros. Los montos también varían en función a la “calidad” de la Empresa y de los proyectos especiales a financiar.
• Factoring: Asistencia financiera a Corto plazo de los proveedores de las Empresas de primera línea, descontando cheques cuyos firmantes sean estos últimos.
AÑO 2005
Finalizando el año 2002 y acompañando la recuperación del sistema financiero luego de la crisis sucedida en Diciembre del 2001, el Banco decidió asistir a un segmento de mercado que hasta el momento se encontraba abastecido de manera insuficiente. En los comienzos se cubrió la demanda de empresas de primera línea únicamente y con financiaciones a muy corto plazo para capital de trabajo.
Durante 2003 se continuó con esta línea de negocio con una estrategia más agresiva buscando una mayor penetración en el segmento de empresas de primer nivel del mercado. Al finalizar el 2003 el stock de financiaciones otorgadas ascendió a $ 120 millones.
El desarrollo de este segmento de negocios se continuó profundizando durante el 2004, objetivo principal era fidelizar clientes y ampliar la gama de productos ofrecidos logrando mantener una buena rentabilidad con un riesgo acotado. El año finalizó con $ 222 millones en financiaciones otorgadas.
En el transcurso del 2005, se avanzó aún más en el desarrollo de nuevos productos. Se realizaron las primeras operaciones de Prefinanciación de Exportaciones, se avanzó en el desarrollo de la operatoria Factoring y se comenzó con la Financiación de Emprendimientos Inmobiliarios.
Al mes de Diciembre, el stock de préstamos a empresas ascendió a $ 351,5 millones.
Productos Pasivos.
Durante el año 2005 el Banco continuó con el objetivo de incrementar la captación de depósitos para de esta manera diversificar sus fuentes de recursos financieros. En dicho período se alcanzó un crecimiento del 136% en relación al ejercicio 2004, alcanzando un saldo total de $ 501 millones al finalizar el 2005.
Dentro de este total, los depósitos e inversiones a Plazo Fijo arrojaron un saldo de $ 344 millones (53% captación minorista y 47% captación mayorista), a una tasa promedio del 5,89%.
Para continuar con el proceso de incremento de depósitos, lograr el objetivo de extender el plazo promedio y adaptarse a las necesidades del mercado, en el mes de Junio el Banco lanzó el producto “Plazo Fijo Minorista ajustable por CER”, que permite a los clientes proteger sus ahorros de la inflación y obtener un rendimiento adicional.
Durante el 2005 se trabajó en el desarrollo de un nuevo producto, “Plazo Fijo Precancelable”, cuyo lanzamiento está previsto para Marzo 2006.
Este producto dará al cliente la posibilidad de disponer de su flujo de fondos antes de finalizado el periodo de colocación, ya que tendrá esa opción a partir de cumplidos los 30 días desde la fecha de emisión del certificado de depósito.
El lanzamiento de este producto será un incentivo adicional para el crecimiento en la cartera de plazos fijos y se estima que este instrumento de ahorro podrá constituirse en una importante herramienta de retención para los fondos remanentes de cada nueva colocación serie de Cédulas Hipotecarias.
Por otra parte, las Cuentas Corrientes tanto de persona física como jurídica se incrementaron, pasando de 206 cuentas al finalizar el 2004 a 9.691 cuentas en Diciembre 2005. El crecimiento de este producto se debe al gran impulso en la comercialización del mismo a través del Paquete BH Fácil como de otros canales comerciales alternativos.
Con respecto a la comercialización de Caja de Ahorro, se continuó remunerando la misma con tasa de interés de plazo fijo, generando una ventaja competitiva en relación a otros bancos.
Debido a este elemento diferenciador en relación al mercado, la cantidad de Cajas de ahorro en el período ascendió a 113.635, un 46% superior a las 77.800 del 2004; a fines del 2005, el saldo de esas cuentas ascendía a $ 141,8 millones, un 120% mayor al saldo que registraron a fin de 2004 de $ 63 millones.
A su vez, los montos de compra mensuales con tarjeta Maestro se incrementaron durante el 2005, finalizando el año en $ 2,7 millones, un 65% superior con respecto al mes de Diciembre 2004 que fue de $ 1,6 millones.
El incremento en el uso de la tarjeta Maestro se potenció debido a que se continuó con el proceso de la devolución del 5% del IVA por compra con débito de cuenta y a través de las acciones promocionales entre las que se destacan: Sorteo de Compras (sorteo en fechas especiales o épocas determinadas) y Galería de Compras (en el mes de Junio se fomentó el uso de esta herramienta promocional a través del lanzamiento de un nuevo catálogo con más de 600 establecimientos que ofrecen descuentos a los clientes de tarjetas de debito y crédito).
Cédulas Hipotecarias.
Durante varias décadas (1886-1946) las Cédulas Hipotecarias Argentinas (CHA) emitidas por el Banco Hipotecario S.A. constituyeron un instrumento clave del mercado de capitales argentino. Fueron el vehículo preferido para canalizar el ahorro de mediano y largo plazo y la principal vía de acceso al crédito para empresas e individuos, transformándolas en un fuerte impulsor de la industria de la construcción.
Las CHA son títulos destinados al mercado de capitales local que se encuentran estructurados a través de un fideicomiso financiero y cotizan habitualmente en la Bolsa de Comercio de Buenos Aires. El respaldo de las CHA se conforma por créditos con garantía de hipotecas sobre inmuebles, originados por el Banco Hipotecario S.A.. Las principales características de este título son seguridad, rentabilidad y liquidez.
En el 2004 se estableció un Programa Global de Valores Fiduciarios por un monto de $ 500 millones dirigido tanto a inversores institucionales como a ahorristas particulares. En Junio de ese mismo año se emitió la primer serie de CHA por un monto de valor nominal de $ 50 millones. En el mes de Noviembre del 2004 se realizó la emisión de la segunda serie de CHA, el mismo valor nominal como monto total.
Durante el 2005 se continuó con la emisión de CHA, se lanzaron tres series más por un valor nominal total de $ 192 millones.
La tercer serie emitida, primera del 2005, se realizó en el mes de Abril y fue por un valor nominal de $ 62,5 millones ($ 50 millones de títulos senior), la sobreoferta recibida alcanzó 4,3 veces de la emisión. El 64% fue asignado al tramo competitivo mientras que el 36% restante al no competitivo, presentando un precio de corte a la par.
AÑO 2006
Los créditos hipotecarios constituyen el producto insignia del BH, razón por la cual a lo largo del año 2006 se trabajó en mantener el liderazgo de este Banco en el mercado de préstamos hipotecarios. El objetivo es ofrecer un abanico de variantes que permita satisfacer las necesidades de financiamiento de la vivienda a la mayor cantidad de segmentos de clientes posibles.
El volumen total originado en el 2006 por BH superó ampliamente los objetivos fijados al inicio del año. Se alcanzó una colocación de $ 420 millones (incluyendo saldos de la Cuenta H Plus), lo que representó un crecimiento de la originación mensual de casi el 100% (de $ 18,5 millones a un promedio de $ 33 millones, con picos que superaron la barrera de los $ 50 millones mensuales).
El crecimiento sostenido de los créditos se consolidó durante el segundo semestre del año, con casi el 70% de la originación anual.
La originación de este producto se apoyó fundamentalmente en la red de sucursales que significó una participación del 63% en la colocación, contando además con los aportes de Banca Inmobiliaria y Fuerza de Ventas que contribuyeron con 30% y 7% en relación al total, respectivamente.
El canal Banca Inmobiliaria tuvo un fuerte crecimiento durante el 2006, alcanzando en los últimos meses del año una participación del 40% en la colocación total del Banco.
Como acciones desarrolladas, se pueden mencionar la participación del canal inmobiliario acompañando los relanzamientos de sucursales, en donde se creó un espacio para incluir a los operadores de la red invitándolos a los eventos organizados por el BH. Esto ayudó a fortalecer la relación, reflejándose luego en los resultados obtenidos.
Por otra parte, se continuó marcando presencia a través de la organización de eventos específicos con las Cámaras Inmobiliarias y Colegios de Corredores en el interior del país, así como también participando de las principales Ferias y Salones del mercado a nivel nacional. En materia de estructura, durante el año se sumaron 282 nuevos operadores, alcanzando un total de 700.
Para acompañar el crecimiento del canal, se sumaron nuevos referentes exclusivos al equipo de trabajo, lo que permitió abarcar plazas que hasta el año 2005 no estaban explotadas y, al mismo tiempo, reforzar las principales áreas.
Por otra parte, en la consolidación de la línea de créditos hipotecarios “Tradicional” tuvo una influencia decisiva el lanzamiento de la tasa fija en pesos a 20 años, implementación que colocó a BH como líder en la colocación de créditos a plazos superiores a 10 años.
A fin de promocionar el acceso a la vivienda para diferentes segmentos de clientes, durante el año se encararon las siguientes acciones:
w Se introdujeron cambios en la política de créditos tendientes a facilitar el acceso a un mayor número de familias, buscando simultáneamente la preservación de la calidad de los activos originados. En ese sentido, durante el mes de Septiembre se comenzó a considerar el contrato de alquiler para la demostración de ingresos, en el marco del “Plan Inquilinos” impulsado por el gobierno nacional.
w Se realizó el lanzamiento del “Plan Casa Propia”, una línea de créditos para construcción de viviendas de diversas tipologías, donde además de financiar hasta el 100% del costo a un plazo de hasta 30 años, el BH otorga al cliente los planos e instrucciones
para llevar a cabo el proyecto constructivo.
w Se llevó a cabo el lanzamiento del Crédito Combinado. El aspecto más competitivo de esta línea es que tiende a igualar la cuota de la hipoteca con el pago del alquiler presentado por el cliente, durante los dos primeros años del crédito.
Estas acciones fueron acompañadas de una fuerte campaña publicitaria, que contribuyó a consolidar el posicionamiento de la marca Banco Hipotecario.
Desde Agosto de 2006 se trabajó fuertemente en el desarrollo de la originación de créditos hipotecarios en la nueva plataforma tecnológica del BH. En Diciembre se implantó el proyecto en 3 sucursales piloto y durante Enero del 2007 se amplió al resto de la red.
Asimismo, se están encarando importantes mejoras de procesos a fin de reducir los tiempos de otorgamiento de los créditos, los cuales se verán reflejados durante el 2007.
Durante el año se continuó comercializando la Cuenta H Plus (cuenta corriente con garantía hipotecaria) a través de la red de Sucursales y el canal Banca Inmobiliaria. Además, se creó una Fuerza de Ventas especializada con 24 vendedores distribuidos en las principales plazas del país.La colocación de H Plus durante el 2006 representó el 6% del total de créditos hipotecarios.
Para el 2007 se ha proyectado una participación mucho más agresiva cercana al 30%. Para ello se han delineado acciones de mejora a nivel producto, canales de comercialización, publicidad y promoción de la cuenta.
Préstamos personales
Durante el último tiempo, el Banco ha implementado un nuevo modelo de negocios orientado a la Banca Comercial. La institución ha logrado avances importantes en su objetivo de reconvertirse al negocio minorista, lanzando productos, adaptando sistemas y procesos y fortaleciendo su posicionamiento en el mercado.
Uno de los elementos distintivos en este proceso ha sido la comercialización, durante el 2006, de préstamos destinados al consumo – préstamos personales.
El año comenzó con una originación mensual promedio de $ 15 millones, pero hacia el mes de Septiembre se logró superar la barrera de los $ 20 millones hasta alcanzar en el mes de Diciembre una originación de $ 27 millones.
El volumen originado en el 2006 por BH fue de $ 212 millones, con un total de 49.649 operaciones, superando en un 51% los $ 141 millones originados durante el 2005 correspondiente a 34.728 operaciones.
Actualmente BH cuenta con los siguientes canales alternativos de comercialización: Marketing Directo, Comercializadoras, Fuerza de Venta, Telemarketing y acuerdos con Mutuales.
El crecimiento de la originación fue alcanzado a través de la acción desarrollada por la red de sucursales y la contribución de los canales alternativos de comercialización.
Se puede destacar el aporte que brindó el canal de Marketing Directo a través de sus campañas de preaprobación de préstamos (más de 20 campañas a lo largo del año), fuertes acciones de Datamining (explotación de bases de datos de potenciales clientes) y acciones de Telemarketing a través de un Call Center externo. El canal se adjudicó el 26% de la totalidad de los préstamos originados en el año.
A su vez, el canal Fuerza de Ventas incrementó la dotación de su personal en más de un 60%, alcanzando presencia en todas las sucursales del país, y consiguiendo con los mismos el 30% de los desembolsos totales.
A estos fines durante el 2006 se instrumentaron una serie de cambios significativos, tales como:
w La nueva segmentación del producto mediante los distintos grupos de riesgo, se lanzaron campañas con diversos tipos de incentivos, como por ejemplo electrodomésticos, cuotas bonificadas, etc., y a su vez, también se firmaron convenios con gobiernos provinciales, Colegios y Asociaciones Profesionales.
w El negocio de Compras de Cartera solidificando la relación con las entidades vigentes y agregando nuevos clientes. Se avanzó sobre la diversificación de activos, no sólo adquiriendo préstamos personales con cobranza por código de descuento sino que también se incorporaron préstamos personales de pago voluntario.
w La definición de las bases de lo que será el negocio de financiamiento al consumo habiendo concretado acuerdos con empresas, gobiernos y mutuales, en todos los casos para la originación de préstamos personales.
Préstamos a Empresas
El año 2006 fue el período de la consolidación del negocio a partir de una sólida base de clientes corporativos y empresas medianas de excelente perfil, que incorporaron al Banco como un referente a la hora de analizar alternativas de financiamiento. La composición actual es 60% empresas grandes y 40% empresas medianas. Se espera lograr dar vuelta esta proporción a favor de las empresas medianas, con sólidos fundamentos económicos y financieros, y sobre todo con buenas perspectivas de crecimiento, con el objeto de poder ampliar los diferenciales de tasas y obtener una mayor rentabilidad.
A su vez, a lo largo del año el foco del negocio estuvo dirigido a armar operaciones estructuradas, logrando de esta manera darle mayor consistencia a la base de activos toda vez que se incrementó la vida promedio de los préstamos, como así también mejorar la rentabilidad del negocio a través de tasa y comisiones.
Al 31 de diciembre de 2006 el saldo total de préstamos a empresas alcanzó la suma de $ 585,5 millones, un 67% superior al stock de préstamos del año 2005.
El saldo por operaciones relacionadas a Factoring sumó $ 48 millones, relacionado a 5.040 operaciones de descuento. A su vez, otro componente de la financiación a empresas es el relacionado a los emprendimientos inmobiliarios, que finalizando el 2006 totalizó un saldo de $ 11 millones.
Durante el año se comenzó a dar impulso a este tipo de línea financiera, firmando acuerdos de financiamiento a la construcción por un monto de $ 60 millones. Los mismos se transformarán en desembolsos a medida que las obras vayan cumplimentando el avance de obra. Las expectativas para el período 2007 se presentan satisfactorias. Esto se debe a la necesidad de las empresas de hacer frente a la demanda existente a través de mayor capital de trabajo y nuevas inversiones en aras de incrementar la capacidad instalada de sus plantas las cuales hoy, en gran medida, se encuentran al límite de sus operaciones.
AÑO 2007
A lo largo del 2007, se logró mantener el liderazgo en el mercado de hipotecas, obteniendo ventajas sobre otros Bancos. El objetivo sigue apuntando a ofrecer un abanico de variantes que permita satisfacer las necesidades de financiamiento de la vivienda a la mayor cantidad de sectores de la comunidad.
El volumen total originado en el 2007 por BH superó ampliamente los objetivos fijados al inicio del año. La originación alcanzó los $ 676 millones, manteniendo un nivel mensual promedio de $ 56 millones, con meses record que superaron los $ 97 millones.
En el crecimiento de estas colocaciones, tuvo participación decisiva la línea de créditos hipotecarios “Tradicional” que, al haber mantenido la tasa fija en pesos para préstamos a 20 años de plazo durante la mayor parte del año, colocó al Banco Hipotecario como líder del mercado en la colocación de créditos a plazos superiores a 10 años. En las postrimerías de 2007, y a raíz de las derivaciones de la crisis financiera internacional, el banco se vio obligado a rever su política de precios para dicho producto.
Tal como se ilustra a continuación, el ritmo de crecimiento de los créditos se acentuó durante el segundo semestre del año, con casi el 60% de la originación anual. En el último trimestre del año, debido a la problemática internacional antes mencionada, se detuvo la aceleración lograda.
La originación de créditos hipotecarios se desarrolló básicamente a través de la red de Sucursales y de la red de Banca Inmobiliaria que participaron en el 51% y 44% de las colocaciones respectivamente, por su parte el canal Fuerza de Ventas contribuyó con un 5% .
Los operadores de la Banca Inmobiliaria acompañaron el lanzamiento de nuevas Sucursales, y fueron invitados a participar en los eventos organizados por el Banco con el fin de fortalecer las relaciones con el sector inmobiliario.
Con ese mismo propósito el Banco continuó colaborando en la organización de eventos específicos con las Cámaras Inmobiliarias y Colegios de Corredores en el interior del país, y participando de las principales Ferias y Salones Nacionales
Cuenta H Plus
Durante el año se dio un fuerte impulso a la comercialización de la Cuenta H Plus (cuenta corriente con garantía hipotecaria) a través de la red de Sucursales, el canal Banca Inmobiliaria y la Fuerza de Ventas.
La colocación de H Plus durante 2007 alcanzó a $118 millones, con una originación promedio mensual de $8 millones, aunque en varios meses se superaron los $20 millones. El incremento en el saldo de estas cuentas fue de $79 millones.
El crecimiento sostenido de estas cuentas se vio consolidado durante el segundo semestre del año con el 65% de la originación total anual. A su vez, durante el año se triplicó el monto de los acuerdos otorgados.
Durante 2007, la gestión comercial desarrollada por la Fuerza de Venta creada al efecto, contribuyó a la originación del 42% de los montos acordados, el resto se distribuyó entre la red de Sucursales y la banca inmobiliaria con un 27% y 31%, respectivamente.
Préstamos Personales.
A lo largo de estos últimos años, BH ha logrado avances importantes en su inserción en el negocio minorista, lanzando productos, adaptando sistemas y procesos y fortaleciendo su posicionamiento en el mercado.
Uno de los elementos distintivos de este proceso ha sido la comercialización de los préstamos destinados al consumo – préstamos personales.
Durante el año la originación de préstamos promedió mensualmente $40 millones, con períodos en los cuales se superaron los $ 55 millones. Se concretaron en total 94.851 operaciones que representaron un volumen total de préstamos de $ 490 millones, cifra que superó en un 131% a los $ 212 millones originados durante el año 2006.
El Banco promueve la comercialización de préstamos personales a través de diversos canales, (Sucursales, Fuerza de Ventas, Call Center, Comercializadoras, Banca Consumo, Puntos y Oficinas de Venta y Stands), El gran crecimiento en la originación de estos préstamos durante 2007 fue alcanzado a través de la acción desarrollada por la red de Sucursales y la contribución de los canales alternativos de comercialización.
Cabe destacar el aporte que brindó el canal de Marketing Directo a través de sus campañas de préstamos preaprobados y acciones de Telemarketing a través de Call Center externo, en virtud de las cuales correspondió adjudicarle el 42% de los préstamos originados en el año.
Durante 2007 se implementaron acciones para incrementar la originación, algunas de ellas fueron:
Se realizaron campañas de préstamos preaprobados para los distintos grupos de clientes segmentados por su riesgo crediticio, también campañas de incentivos tales como electrodomésticos, mp3, etc. A su vez se realizaron pruebas y testeos sobre clientes, campañas de venta cruzada sobre carteras de Tarjetas de Crédito y campañas con clientes de préstamos hipotecarios cancelados.
Se implementó el motor de scoring que facilitó la aprobación de prestamos en el acto,
Se lanzó E-Sales, herramienta que posibilita la gestión de Préstamos Personales vía web, con tiempos de aprobación más reducidos que los canales tradicionales
Durante el año 2007 el Banco afianzó su estrategia de incrementar la captación de depósitos.
Para ello, se implementaron plataformas integrales de inversión en las principales plazas, creando estructuras de apoyo formadas por un staff de Oficiales especializados en inversiones comandados por un gerente territorial, cuya principal misión es dar soporte a todas las Sucursales y Canales de Ventas.
Este staff tiene como objetivo generar acciones diferenciales, analizando la competencia y realizando investigaciones de mercado de cada plaza para trasmitir necesidades e identificar oportunidades.
Fuentes de Financiamiento Minorista
En los últimos años los depósitos minoristas fueron ganando participación en el fondeo del Banco. Durante el 2007 los saldos minoristas reflejaron un crecimiento del 60% respecto al ejercicio anterior ($ 603,8 millones), alcanzando al 31 de diciembre de 2007 un saldo de $ 968,6 millones.
Las inversiones a Plazo Fijo tanto en pesos como en dólares presentaron el crecimiento más fuerte, se incrementaron un 81% respecto al año 2006 ($ 422 millones). El saldo total alcanzado fue de $764,8 millones a una tasa promedio del 11.66% y un plazo promedio de 79 días.
A comienzos del período, los plazos fijos alcanzaban el 71% de los depósitos minoristas, culminando el año con una participación del 79%.
A su vez, se continuó acompañando la expansión de la red de Sucursales ofreciendo tasas promocionales para favorecer la captación de inversores minoristas en las nuevas plazas.
Por otra parte, aprovechando la penetración del Banco en el segmento de clientes institucionales regionales, se continuó focalizando en la captación de este tipo de inversores (Ej. Cajas Provisionales, Colegios profesionales, mutuales, empresas regionales etc.).
Durante el año se trabajó en alcanzar una mayor presencia publicitaria del producto en los medios masivos, realizando publicidad en televisión abierta y en medios gráficos.
Con respecto a los depósitos en Cajas de Ahorro, continuó el comportamiento ascendente verificado el año anterior, los saldos crecieron en un 11%, pasando de $178,8 millones al finalizar el 2006 a $198,8 millones al 31/12/2007.
El stock de cuentas al finalizar el año fue de 217.974, un 33% superior al cierre del período anterior (163.834 cuentas). La proporción de la composición según moneda fue del 94% cuentas en pesos y el 6% en dólares.
Durante el período se continuó ofreciendo la tasa de interés del 1% TNA sobre saldos promedio en Caja de Ahorro, circunstancia que permitió mantener ventajas del Banco respecto de la competencia, ya que la remuneración ofrecida superó a la media del mercado.
Junto con el crecimiento de las Cajas de Ahorro, los montos de compra mensuales con tarjeta de débito Maestro continuaron en ascenso, finalizando el año con $5,1 millones frente a los $ 3,9 millones del año anterior.
Las Cuentas Corrientes tanto de personas físicas como jurídicas se incrementaron en un 2%, alcanzando al 31 de diciembre de 2007 las 23.588 cuentas activas. Este bajo crecimiento se debió principalmente a que no se impulsó la venta de este producto y a la depuración de cuentas inactivas con saldo deudor en mora.
Durante el 2007, se modificaron algunas condiciones de comercialización de este producto, entre las cuales cabe mencionar que se dejaron de ofrecer Cuentas Corrientes sin acuerdo de sobregiro; se aumentaron los ingresos netos mínimos requeridos para la apertura de la cuenta; y se modificó el esquema de comisiones en las cuentas de personas jurídicas.
Cabe agregar que durante el año se lanzó el “Paquete BH Fácil Ejecutivos Vip” dirigido al segmento de clientes del plan sueldos.
Fuentes de Financiamiento Mayorista
Por su parte, los depósitos mayoristas provenientes de la Mesa de Dinero como de Banca Empresas crecieron sustancialmente durante el 2007, pasando de $36 millones al 31/12/2006 a $341 millones al finalizar el 2007.
El crecimiento fue potenciado por las acciones de promoción dirigidas a empresas radicadas en la zona de influencia de las nuevas Sucursales y las gestiones de los equipos especializados en industrias y sectores integrantes de la Gerencia de Banca Empresas.
El mayor crecimiento de la fuente de recursos mayoristas estuvo dado por los depósitos a Plazo Fijo, los cuales pasaron de $6 millones en el 2006 a $298 millones al 31/12/2007.
Por su parte, los saldos en Cajas de Ahorro alcanzaron los $7,9 millones y los de Cuentas Corrientes los $35 millones.
Cédulas Hipotecarias
Durante varias décadas (1886-1946) las Cédulas Hipotecarias Argentinas (CHA) emitidas por el ex Banco Hipotecario Nacional constituyeron un instrumento clave del mercado de capitales argentino, siendo el vehículo preferido para canalizar el ahorro de mediano y largo plazo y la principal vía de acceso al crédito para empresas e individuos, transformándolas en un fuerte impulsor de la industria de la construcción.
Las CHA son títulos en pesos destinados al mercado de capitales local que se encuentran estructurados a través de un fideicomiso financiero y cotizan habitualmente en la Bolsa de Comercio de Buenos Aires. El respaldo de las CHA se conforma por créditos con garantía de hipotecas sobre inmuebles, originados por el BH. Las principales características de estos son seguridad, rentabilidad y liquidez.
A partir del 2004, se retomó nuevamente la emisión lanzando en el mes de Junio el primer título de las CHA y acumulando a fines de 2006 7 emisiones por un total de $432 millones de valor nominal.
En el primer trimestre del año 2007, se emitió la octava serie por un monto total de $74,5 millones de valor nominal. El 65% fue asignado al tramo competitivo mientras que el 35% restante al no competitivo.
La serie se ofreció con tasa de interés variable, a determinar en función de la variación del CER o de la Tasa de la Encuesta más un spread del 1%; garantizando un piso de 9% y un rendimiento máximo de 21%.
Obligaciones Negociables
En el mes de junio, se realizó la emisión de la Serie 6 de Obligaciones Negociables, esta emisión es la primera denominada en pesos. El monto emitido alcanzó los $461,2MM con vencimiento en el mes de junio del 2010 con pago de intereses semestrales y amortización al vencimiento. La tasa de interés del cupón es fija y asciende al 11.25%.
Cabe señalar, que durante el 2007 se han realizado recompras de Obligaciones Negociables por montos de U$S 70MM y € 20MM buscando mejorar la estructura de fondeo tratando de minimizar el costo del mismo y balanceando la posición en las distintas monedas.
Otras fuentes de fondeo
Durante 2007 se concertaron operaciones de Repo´s (Acuerdo de Recompra a Futuro) por un monto total de U$S 149MM, finalizando el año con un monto total U$S 238,8MM de operaciones vigentes. Cabe señalar que el financiamiento generado a través de estás líneas de fondeo se incrementó durante el período en U$S 77,2MM. Cabe comentar que la tasa de interés promedio pactada por las operaciones vigentes es la Libor para 180 días más 110bps.
Adicionalmente, y para atender las necesidades de recursos financieros de corto plazo, durante el año se realizaron numerosas operaciones de pases pasivos y call financieros. Al finalizar el año, el stock de la deuda por dichos instrumentos ascendía a $347,2MM a una tasa promedio de 9,38%.