Banco Hipotecario Nacional
PRESTAMOS PERSONALES

Al 31 de diciembre de 1999, el saldo de préstamos registrados en balance ascendía a Ps. 4.612,6 millones; de los cuales Ps. 4.414,0 millones eran préstamos hipotecarios y Ps. 198,6 millones correspondían a otros préstamos. El saldo de préstamos hipotecarios, comprendía Ps.2.181 ,4 millones de préstamos pre-reestructuración (de los cuales Ps. 2.161 ,6 millones eran créditos hipotecarios individuales y Ps. 19,8 millones eran préstamos para proyectos de construcción), Ps. 2.232,6 millones de préstamos post-reestructuración (de los cuales Ps. 1.799,1 millones eran préstamos hipotecarios individuales, que incluyen Ps. 633,5 millones de préstamos transferidos a un fideicomiso pendiente de titulización y Ps. 433,5 millones eran préstamos para proyectos de construcción)

Al cierre del ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 1999, la cartera de préstamos hipotecarios del Banco estaba compuesta por Ps. 3960,7 millones de créditos individuales (89,7% de la cartera de préstamos hipotecarios registrados en balance) y Ps. 453,3 millones de préstamos para proyectos de construcción de unidades residenciales (10,3% de la cartera de préstamos hipotecarios registrados en balance).

Préstamos Hipotecarios Individuales

BHSA comercializa préstamos hipotecarios individuales para la compra, construcción o refacción de viviendas usadas o a estrenar bajo la línea de crédito "Acceso Inmediato", principalmente a prestatarios del sector de ingresos medios con ingresos familiares anuales de entre Ps.12.000 y Ps.50.000, en comparación con sus competidores que orientan su oferta de créditos principalmente a sectores de ingresos altos a medio altos.

El Banco ofrece préstamos hipotecarios en dólares a tasa fija y flotante (basada en la tasa LIBOR) con vencimientos originales de entre 3 y 20 años, y préstamos en peso a tasa fija con vencimientos originales de 3 a 15 años.

Aproximadamente el 75% de los préstamos individuales del Banco desembolsados en el ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 1999 tenían un saldo de capital original que oscilaba entre Ps.1 0.000 y Ps.50.000.

En 1999 se introdujo una nueva e innovadora línea de crédito para clientes individuales denominada "Crédito Confianza", mediante la cual la Entidad origina préstamos para cualquier destino con garantía hipotecaria. Este producto se otorga con plazos de entre 3 y 1 O años, una tasa de interés de 13,5% en dólares americanos y la máxima relación monto del préstamo sobre valor de mercado de la propiedad objeto de la garantía es 60%, en caso que el destino de los fondos sea la adquisición, refacción o ampliación de viviendas y 35% para cualquier otro destino.

El Banco comercializa préstamos hipotecarios individuales a través de diversos canales de distribución: i) las 24 sucursales de su Red de Sucursales, ii) acuerdos con empresas dedicadas al desarrollo de proyectos de construcción residenciales, iii) adquisición de créditos hipotecarios en el mercado secundario.

Asimismo, el Banco se encuentra negociando con los integrantes de la Red de Bancos los términos, condiciones y requisitos para retomar la originación de préstamos hipotecarios residenciales por ese canal.

La Entidad originó prestamos hipotecarios residenciales individuales por Ps.299 millones y Ps.650 millones en 1999 y 1998, respectivamente.

Préstamos para Proyectos de Construcción

El Banco otorga préstamos para proyectos de construcción, a empresas dedicadas al desarrollo inmobiliario principalmente como un vehículo para la originación de préstamos hipotecarios individuales. Adicionalmente, el Banco otorga préstamos a entidades del sector público que incluyen IPVs y pequeños municipios.

Anticipando una fuerte desaceleración en la actividad inmobiliaria derivada de un contexto profundamente recesivo, el Banco originó durante 1999 solo un nuevo proyecto de construcción ubicado en "Puerto Madero" que tiene un alto nivel de pre-venta, mientras que los desembolsos ascendieron a Ps.131 millones comparado con Ps.262 millones del ejercicio inmediato anterior.

El Banco provee financiamiento en dólares a empresa privadas dedicadas al desarrollo de proyectos de construcción residenciales, y entes públicos para la construcción de unidades habitacionales mediante estructuras fiduciarias. Esta línea tiene como finalidad ser un vehículo para la originación de préstamos hipotecarios individuales.

Los préstamos para proyectos de construcción en general tienen vencimientos que oscilan entre 18 y 30 meses, según la naturaleza del proyecto, y devengan tasas de interés superiores a las tasas cobradas por créditos hipotecarios individuales para reflejar el mayor riesgo asumido. El Banco permite el uso del nombre y logotipo en la publicidad de los proyectos que financia y considera que ésta es una condición particularmente atractiva para las empresas dedicadas al desarrollo inmobiliario, dado el alto reconocimiento y valor del nombre y marca del Banco en Argentina.

Seguros relacionados con Préstamos Hipotecarios

BHSA exige a los prestatarios de créditos individuales que contraten seguros de vida, por daños patrimoniales y, a partir de octubre de 1996, de desempleo, en forma limitada, como condición para el otorgamiento de préstamos. De la misma forma, a los tomadores de préstamos para proyectos de construcción se les exige que contraten los seguros por daños patrimoniales del Banco.

Las primas de seguros de préstamos individuales se cobran junto con las cuotas mensuales del crédito; mientras que las de proyectos de construcción de deducen de los montos desembolsados. Las pólizas de seguros de préstamos individuales pueden ser canceladas, si el deudor presenta una mora en sus pagos de 30 a 90 días, según la línea de crédito.

El riesgo subyacente de las actividades de seguro desarrolladas por el Banco, es totalmente asumido por este. Con el objetivo de reducir el riesgo asumido, el 11 de febrero de 1999 el Banco celebró un contrato de reaseguró con Swiss Re y Cologne Re por el término de un año mediante el cual obtuvo cobertura para el riesgo de terremoto sobre las carteras de préstamos individuales y de construcción.

Reservas para Siniestros

En cumplimiento de lo establecido por la Ley de Privatización, el Banco, asesorado por consultores actuarios externos, establece reservas con cargo a resultados de acuerdo a normas establecidas por la Superintendencia de Seguros de la Nación.

Al 31 de diciembre de 1999, el Banco mantenía Ps.8.603 millones en concepto de reservas técnicas totales de seguros.

Administración de Créditos Hipotecarios

BHSA es el mayor administrador de créditos hipotecarios de la Argentina, administrando al 31 de diciembre de 1999 aproximadamente 390.000 prestamos, entre propios y de terceros. El Banco ha desarrollado capacidades únicas para la administración de préstamos, y ha implementado modernos sistemas para hacer más eficiente este proceso.

La Entidad administra los préstamos hipotecarios originados a través de su Red de Sucursales y Bancos, los pertenecientes a los IPVs., y los que han sido titulizados mediante estructuras fuera de balance. La administración de los préstamos titulizados incluye la supervisión de los préstamos administrados por otras instituciones, remitir los pagos y presentar informes relativos al desempeño del administrador y la situación de la cartera.

El Banco utiliza los mismos mecanismos e instalaciones de pago y cobranza para administrar los préstamos hipotecarios propios y de terceros. El Banco factura a los prestatarios y percibe los pagos de las cuotas en sus 24 sucursales y en los aproximadamente 2.000 puntos de cobranzas operados por sus 58 agentes de cobranza (la "Red de Cobranza"), pagando una comisión a los miembros de la Red por este servicio. Los fondos recaudados por los miembros de la Red de Cobranza se remiten al Banco dentro de los tres días hábiles.

Los ingresos por la administración de créditos hipotecarios de terceros ascendieron a Ps.5.821 millones al 31 de diciembre de 1999 comparado con Ps.5.054 millones del ejercicio inmediato anterior.

Otros Servicios y Actividades

BHSA actúa como agente de pago para el FONAVI con respecto a subsidios para la vivienda otorgados por el Gobierno Nacional a las provincias. Por esta actividad, el Banco obtuvo en concepto de comisiones Ps. 4,2 millones y Ps 4,9 millones en 1999 y 1998, respectivamente.

BHSA, a través de sociedades subsidiarias, presta servicios de administración y corretaje de bienes inmuebles que ha obtenido como resultado de procedimientos de ejecución, en pago por la cancelación de préstamos, o como agente en transacciones entre terceras partes. El Banco ha constituido una sociedad subsidiaria controlada, BHN Inmobiliaria S.A., para proveer servicios de intermediación inmobiliaria, tasación y comercialización de propiedades.

En octubre de 1998, el Banco e lnternational Vendome Rome, una de las principales empresas francesas de administración de bienes inmuebles, constituyeron un Joint Venture denominado BHN - Vendome Rome, para prestar servicios de administración de inmuebles.

Asimismo, a partir del 1 o de agosto de 1999, por disposición de la Administración Federal de Ingresos Públicos ("AFIP") el Banco dejó de actuar como agente recaudador de pago de impuestos cobrados a "Grandes Contribuyentes Nacionales". En el ejercicio 1999, el Banco obtuvo ingresos por Ps. 3,3 millones por el desarrollo de esta actividad.

Financiamiento

BHSA financia sus operaciones mediante la emisión de obligaciones negociables, títulos a tasa flotante, commercial papers, operaciones de pase pasivo de certificados de participación en fideicomisos de hipotecas en los mercados nacionales e internacionales de capitales; y la captación de depósitos a plazo fijo de mediano y largo plazo de inversores institucionales.

Además, la Entidad ha establecido un programa de titulización pass-through sin recurso, bajo el cual transfirió desde 1996, a través de estructuras financieras fuera de balance, Ps.305.0 millones de préstamos hipotecarios individuales pertenecientes a la cartera postreestructuración.

El nivel de financiamiento se incremento 4,47% a Ps. 2.019,2 millones al 31 de diciembre de 1999 comparado con Ps. 1 ,932.8 millones en el mismo período del ejercicio 1998.

Durante al año 1999, y a pesar de la volatilidad imperante en los mercados internacionales de capitales, el Banco obtuvo financiamiento por un monto total agregado cercano a los Ps.1.000 millones mediante la emisión de obligaciones negociables por Ps.256 millones, títulos a tasa flotante por Ps.100 millones, préstamos interfinancieros por Ps.110, commercial papers por Ps. 225 millones, Ps.201 millones por la captación de depósitos a plazo fijo de inversores institucionales y Ps.135 millones mediante pases pasivos certificados de participación en fondos fiduciarios constituidos por créditos hipotecas.

Asimismo, durante los meses de noviembre de 1999 y enero de 2000, el Banco rescató $ 30.4 millones de diferentes emisiones con vencimiento o put en el año 2000, mediante recompras en el mercado secundario. Esta decisión permitió mejorar el perfil de vencimientos del año y reducir el costo de fondeo de la Institución.

	30/12/99	30/12/98	Variación%

Depósitos	330.321	207.936	58,86%

Obligaciones negociables	1.491.272	1.108.310	34,55%

Cédulas Hipotecarias	-	111.171	NM

Préstamos interbancarios	133.237	242.237	(45,00)%

Otras Obligaciones que devengan intereses	64.368	263.151	(75,54%)

Total de Financiaciones	2.019.198	1.932.805	4,47%

Otras Obligaciones	590.033	435.594	35,45%

	2.609.231	2.368.399	10,17%

Propiedades

Durante el primer trimestre de 1999, y luego de refaccionar el edificio, el Banco trasladó las operaciones de su Casa Central a Reconquista 151 - Ciudad de Buenos Aires.

Asimismo, el Banco es propietario de los inmuebles de 22 de las 24 sucursales que conforman su Red de Sucursales y alquila 6 inmuebles de su propiedad a organismos gubernamentales.

Al 31 de diciembre de 2000, el saldo de préstamos registrados en balance ascendía a $3.982,1 millones; de los cuales $3.720,0 millones eran préstamos hipotecarios y $262,1 millones correspondían a otros préstamos. El saldo de préstamos hipotecarios, comprendía $1.688,9 millones de préstamos preestructuración (de los cuales $1.682,9 millones eran créditos hipotecarios individuales y $6,0 millones eran préstamos para proyectos de construcción), $2.031,1 millones de préstamos post-reestructuración (de los cuales $1.668,8 millones eran préstamos hipotecarios individuales, que incluyen $458,0 millones de préstamos transferidos a un fideicomiso pendiente de titulización y $362,3 millones eran préstamos para proyectos de construcción)

Al cierre del ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2000, la cartera de préstamos hipotecarios del Banco estaba compuesta por $3.351,7 millones de créditos individuales (90,1% de la cartera de préstamos hipotecarios registrados en balance) y $368,3 millones de préstamos para proyectos de construcción de unidades residenciales (9,9% de la cartera de préstamos hipotecarios registrados en balance).

Préstamos Hipotecarios Individuales

Descripción del Producto

BHSA comercializa préstamos hipotecarios individuales para la compra, construcción o refacción de viviendas usadas o a estrenar bajo la línea de crédito "Acceso Inmediato".

En 1999 se introdujo una nueva e innovadora línea de crédito para clientes individuales denominada "Crédito Confianza" para la adquisición, refacción o ampliación de viviendas. Esta línea de crédito permite que personas que antes no tenían acceso a productos bancarios, puedan solicitar un crédito hipotecario en el sistema financiero. Este producto se otorga con plazos de entre 3 y 15 años, la máxima relación monto del préstamo sobre valor de mercado de la propiedad objeto de la garantía es 60%, y genera mayores rendimientos para el Banco.

Continuando con su política de brindar los productos hipotecarios más atractivos e innovadores del mercado, en el año 2000 la Entidad introdujo en el mercado la línea de crédito Confianza 50 y 50, diseñada para la adquisición de viviendas, cancelación de hipotecas cuyo destino original haya sido la adquisición de viviendas o para otros destinos. Este producto otorga financiación por hasta un 50% del valor de la propiedad constituida como garantía del préstamo, con menores requerimientos de documentación que las líneas tradicionales. El Banco ofrece estos préstamos en pesos o dólares a tasa fija, con vencimientos originales de entre 3 y 15 años, y con tasas de interés en dólares superiores a las de los productos tradicionales.

Asimismo, se lanzó al mercado el producto Destino Libre que permite a los solicitantes de créditos utilizar los fondos de sus préstamos para el destino que ellos deseen. Para este destino, la relación monto del préstamo 1 valor de la propiedad (L TV) máxima es de 40%, son ofrecidos en pesos o dólares a tasa fija, con vencimientos originales de entre 3 y 15 años, y las tasas de interés son superiores a la de los productos tradicionales.

El Banco comercializa préstamos hipotecarios individuales a través de diversos canales de distribución: i) las 24 sucursales y 1 O oficinas comerciales de su Red de Sucursales, ii) acuerdos con empresas dedicadas al desarrollo de proyectos de construcción residenciales, iii) adquisición de créditos hipotecarios en el mercado secundario, iv) la Red de Bancos compuesta por 41 entidades financieras con importante presencia regional, v) la Red de Inmobiliarias, vi) el sitio de Internet www.hipotecario.com del Banco, y vii) otros sitios de Internet.

La Entidad originó préstamos hipotecarios residenciales individuales por $208 millones y $304 millones en 2000 y 1999, respectivamente

Criterios de Originación de Préstamos

El proceso de análisis de riesgo llevado a cabo por el Banco, tiene como objetivo determinar la solvencia y capacidad de repago del solicitante; y el valor y adecuabilidad de la garantía real del préstamo.

El análisis crediticio se basa principalmente en el sistema de "mortgage credit scoring" el cual efectúa un análisis estadístico que evalúa la probabilidad de incumplimiento del solicitante del préstamo, tomando en consideración ciertas características del deudor y la propiedad subyacente, y la información provista por las agencias de "credit bureau".

El Banco otorga créditos por un monto máximo de hasta el 70% del valor de la propiedad a hipotecar y hasta un 80% si la construcción de la vivienda fue previamente financiada por la Entidad. En general el monto de financiación disponible depende del destino del préstamo, otorgándose con menores ratios de L TV o a mayores tasas de interés si el crédito es aplicado a adquirir una segunda propiedad, refacciones o para libre destino.

Los criterios de originación de BHSA también requieren que el monto de la cuota mensual no exceda el 30% del ingreso del solicitante, antigüedad laboral mínima de un año y de seis meses en el mismo empleo antes presentar la solicitud de crédito y la presentación por parte del deudor de información personal e historia laboral. Adicionalmente se efectúan tasaciones completas del bien dado como garantía del crédito hipotecario, y se exige que los tomadores contraten seguros de vida y daños patrimoniales con BHSA.

Préstamos para Proyectos de Construcción

BHSA otorga préstamos denominados en dólares estadounidenses para proyectos de construcción a empresas dedicadas al desarrollo inmobiliario principalmente como un vehículo para la originación de préstamos hipotecarios individuales. Estos préstamos son típicamente estructurados a través de estructuras fiduciarias.

Adicionalmente, el Banco otorga préstamos a entidades del sector público que incluyen IPVs y pequeños municipios. Los préstamos acordados a los IPVs poseen acuerdos que habilitan al Banco a obtener los fondos necesarios para la cancelación de estos préstamos, de los fondos recaudados por la cobranza de las carteras préstamos que la Entidad administrada a los IPVs, y adicionalmente tiene la oportunidad de ofrecer créditos a los compradores de las viviendas construidas bajo estos programas.

Asimismo, el Banco otorga préstamos hipotecarios a pequeños municipios para la construcción de viviendas por montos que no superan en promedio los US$15.000 por vivienda, generalmente por un plazo de 24 meses. Estos préstamos tienen la garantía del inmueble objeto de la hipoteca y de los fondos de la coparticipación de impuestos remitidos a las provincias por el Estado Nacional que luego se distribuyen entre las municipalidades.

Dado el escaso nivel de actividad registrado en el sector de la construcción y la retracción del mercado inmobiliario, BH8A originó durante 2000 solo 2 nuevos proyectos de construcción que tienen un alto nivel de pre-venta, mientras que los desembolsos ascendieron a $64 millones comparado con $131 millones del ejercicio inmediato anterior.

Criterios de Originación

Los préstamos para proyectos de construcción están sujetos a criterios de otorgamiento fijados por el Banco, que toman en cuenta las características del proyecto, de la empresa dedicada al desarrollo inmobiliario, del agente comercial, del prestatario y del garante, así como el monto que se requiere financiar. Los proyectos se evalúan en base a consideraciones técnicas, económicas, financieras y comerciales. Asimismo, la empresa dedicada al desarrollo inmobiliario debe aportar el terreno libre de gravámenes, y efectuar un aporte con sus propios fondos que cubra como mínimo el 25% del producido inicial de la construcción, momento a partir del cual el Banco comienza a desembolsar el préstamo.

Todos los préstamos que superen los US$ 10,0 millones requieren la aprobación del Comité Ejecutivo del Banco. Todos los préstamos que oscilan entre US$ 5,0 millones y US$ 10,0 millones requieren la aprobación del Comité de Créditos Corporativos del Banco. Todos los préstamos inferiores a US$ 5,0 millones requieren la aprobación del Comité de Administración de Créditos Corporativos del Banco.

Las financiaciones otorgadas a desarrolladores del sector público están garantizadas por una hipoteca sobre el terreno y garantías adicionales.

Seguros relacionados con Préstamos Hipotecarios

BHSA exige a los prestatarios de créditos individuales que contraten seguros de vida y por daños patrimoniales del Banco como condición para el otorgamiento de préstamos. De la misma forma, a los tomadores de préstamos para proyectos de construcción se les exige que contraten los seguros por daños patrimoniales del Banco.

Las primas de seguros de préstamos individuales se cobran junto con las cuotas mensuales del crédito; mientras que las de proyectos de construcción de deducen de los montos desembolsados.

Las pólizas de seguros de préstamos individuales pueden ser canceladas, si el deudor presenta una mora en sus pagos de 30 a 90 días, según la línea de crédito.

El riesgo subyacente de las actividades de seguro desarrolladas por el Banco, es totalmente asumido por este. Con el objetivo de reducir el riesgo asumido, el 11 de febrero de 1999 el Banco celebró un contrato de reaseguró con Swiss Re y Cologne Re hasta febrero de 2001 para riesgos de terremotos en proyectos individuales y de construcción.

La Superintendencia de Seguros de la Nación ha autorizado a BHN Vida SA y BHN Seguros Generales SA, ambos subsidiarias plenas del Banco a través de la compañía holding BHN Sociedad de Inversión S.A. a operar en los negocios de seguros de vida y patrimoniales, respectivamente.

Reservas para Siniestros

Al 31 de diciembre de 2000, el Banco mantenía $5.5 millones en concepto de reservas técnicas totales de seguros.

Administración de Créditos Hipotecarios

BHSA es el mayor administrador de créditos hipotecarios de la Argentina, administrando al 31 de diciembre de 2000 aproximadamente 400.000 prestamos, entre propios y de terceros. El Banco ha desarrollado capacidades únicas para la administración de préstamos, y ha implementado modernos sistemas para hacer más eficiente este proceso.

En enero de 1996, el Banco introdujo la opción de permitir la realización del pago a través de la red de cajeros automáticos ("CA") "Link", que actualmente cuenta con aproximadamente 600 CA ubicados en toda la Argentina. Recientemente expandió el sistema de cobranza, incorporando el cobro mediante el débito en cuentas de ahorro postal o mediante el sistema nacional de pagos.

Al 31 de diciembre de 1999, el Banco administraba aproximadamente 17.000 préstamos hipotecarios titulizados con un saldo de $358,1 millones y aproximadamente 174.000 préstamos hipotecarios de los IPVs con un saldo de $2.530,9 millones. El Banco también administraba, a esa fecha, aproximadamente 207,000 préstamos hipotecarios de su propia cartera totalizando $3.982,1 millones.

Otros Servicios y Actividades

BHSA actúa como agente de pago para el FONAVI con respecto a subsidios para la vivienda otorgados por el Gobierno Nacional a las provincias. Por esta actividad, el Banco obtuvo en concepto de comisiones $4,8 millones y $4,2 millones en 2000 y 1999, respectivamente.

En octubre de 1998, el Banco e lnternational Vendome Rome, una de las principales empresas francesas de administración de bienes inmuebles, constituyeron un Joint Venture denominado BHN Vendome Rome, para prestar servicios de administración de inmuebles.

Actividades de Securitización

BHSA mantiene un programa de securitización que comprende titulizaciones pass-through sin recurso, no registrado en balance de Préstamos post-reestructuración individuales denominados en dólares estadounidenses. Todos los préstamos sujetos a securitización se otorgan a prestatarios individuales. El Banco ha llevado a cabo seis operaciones relativas a préstamos hipotecarios por un saldo total de capital de aproximadamente $ 696,3 millones, obteniendo un total de $561,3 millones desde octubre de 1996.

Securitización de Préstamos Hipotecarios post-reestructuración a Personas Físicas

BHSA ha establecido cuatro fideicomisos hipotecarios separados bajo el programa de titulización passthrough no registrado en balance. Para cada fideicomiso hipotecario, se transfiere una cartera de préstamos hipotecarios post-reestructuración en dólares a un fiduciario, el cual luego emite títulos de deuda senior y subordinados, y certificados de participación. Las obligaciones de pago respecto de estos instrumentos están garantizadas por los activos fiduciarios que comprenden la cartera de hipotecas y un fondo de reserva constituido por el Banco para tal fin. Los tenedores de títulos no tienen recurso contra el Banco si el fiduciario no cumple con sus obligaciones de pago. Luego de emitidos los títulos, los préstamos hipotecarios transferidos a los fondos fiduciarios se dejan de registrar como activos.

El primer fideicomiso hipotecario (Fondo Hipotecario BHN 1) fue creado en octubre de 1996 con aproximadamente US$ 93,0 millones de préstamos hipotecarios y un fondo de reserva de US$ 9, 7 millones. El segundo fideicomiso hipotecario (Fideicomiso Hipotecario BHN 11) fue creado en mayo de 1997 con aproximadamente US$ 1 O 6,6 millones de préstamos hipotecarios y un fondo de reserva de US$ 1 ,4 millones. El tercer fideicomiso hipotecario (Fideicomiso Hipotecario BHN 111) fue creado en octubre de 1997 con aproximadamente US$ 1 05,4 millones de préstamos hipotecarios y un fondo de reserva de US$ 1,4 millones. El saldo total de capital pendiente de estas tres titulizaciones ascendía a $210,9 millones al31 de diciembre de 1999.

Esta operación es hasta la fecha la mayor securitización de créditos hipotecarios de Latinoamérica y la primera en utilizar una estructura con seguro de riesgo político.

La calificación de riesgo crediticio otorgada a los títulos senior fue A 1 por Moody's y A por Fitch lbca (7 y 8 escalones superior a la calificación de riesgo de la República Argentina), siendo esta la mayor calificación que puede obtener un título de deuda garantizado por activos argentinos.

Este tipo de estructura permitió que la tasa de interés de los títulos senior, al momento de ser fijada, se ubicara 180 bps por debajo de la curva de rendimiento de títulos públicos del gobierno de igual duración.

El monto original de títulos senior ofrecidos alcanzaba los US$100 millones, y debió ser incrementado hasta US$156 millones debido al fuerte interés de Banco Hipotecario adquirió los títulos de deuda subordinados y los certificados de participación en los cuatreo fideicomisos hipotecarios el retorno sobre los títulos de deuda subordinados es igual a la tasa de interés promedio ponderada devengada respecto de la cartera titulizada menos ciertos gastos fiduciarios de mantenimiento.

El retorno sobre los certificados de participación es igual a la ganancia neta de los préstamos hipotecarios (que incluyen la incobrabilidad de los préstamos detentados por el fideicomiso) menos los egresos por intereses de los títulos de deuda senior y subordinados más otras comisiones, impuestos y gastos. Los retornos sobre los títulos de deuda subordinados con respecto al Fondo Hipotecario BHN 1 y al Fideicomiso Hipotecario BHN 11 así como sobre los certificados de participación respecto de los cuatro fideicomisos hipotecarios se devengan hasta que los títulos de deuda senior se cancelen, y con sujeción a determinadas condiciones, los retornos sobre los títulos de deuda subordinados respecto de los Fideicomisos Hipotecarios BHN 111 y BHN IV se pagan en forma corriente. Debido a que dichos títulos de deuda están subordinados en cuanto a derecho de pago a los títulos de deuda senior que se benefician con la misma garantía, el rendimiento sobre dichos instrumentos es muy sensible al porcentaje de pagos anticipados de capital y de incobrabilidad de los préstamos hipotecarios que constituyen la garantía de cada emisión.

Securitización de Préstamos Hipotecarios pre-reestructuración Individuales en Pesos

En noviembre de 1996 fue establecido un programa de securitización pay-through con recurso limitado registrado en balance para la emisión de títulos de deuda. Conforme a este programa, los títulos emitidos por BHSA otorgaban a los tenedores recurso a las cobranzas respecto de un grupo seleccionado de préstamos hipotecarios pre-reestructuración en pesos a personas físicas.

Se otorgó a todos los tenedores de títulos bajo este programa una opción de venta (put) por la cual tales tenedores podían exigir la recompra de los títulos en cada aniversario de la fecha de emisión para el primer tramo y cada dos años para el segundo tramo. Esta opción de venta era una obligación general sin garantía. El Banco continuó registrando los préstamos hipotecarios de este programa como activos.

Los pagos a los tenedores de títulos se efectuaban con un fideicomiso que incluía las cobranzas del grupo de Préstamos pre-reestructuración mencionado precedentemente, que al momento de la creación del programa tenían un saldo de capital pendiente de $199,3 millones y estaban compuestos en su totalidad por Préstamos pre-reestructuración a particulares denominados en pesos.

Simultáneamente con la creación de este programa en noviembre de 1996, se emitió un primer tramo de títulos por un monto total de $88,2 millones. De este monto, $75 millones eran títulos senior y $13,2 millones eran títulos subordinados en poder del Banco. En julio de 1997 se emitió un segundo tramo de títulos por un monto total de $108,1 millones, de los cuales $91,9 millones eran títulos senior y $16,2 millones eran títulos subordinados en poder del Banco. La tasa de interés devengada por los títulos subordinados era igual a la tasa de interés promedio devengada sobre la cartera titulizada menos ciertos gastos fiduciarios de mantenimiento del fideicomiso.

El 25 de noviembre de 1998, el Banco recompró $ 54,5 millones, que representa una parte significativa del monto de capital en circulación del primer tramo de títulos senior luego del ejercicio de la opción de venta por parte de los tenedores de bonos. El Banco rescató todos los títulos en circulación bajo este programa el26 de julio de 1999.

Al 31 de diciembre de 2001 el saldo de préstamos registrados en balance ascendía a $3.4 70,8 millones; de los cuales $3.322,3 millones eran préstamos hipotecarios y $148,5 millones correspondían a otros préstamos. El saldo de préstamos hipotecarios, comprendía $1428,2 millones de préstamos Pre-91 (de los cuales $1.421,3 millones eran créditos hipotecarios individuales y $6,9 millones eran préstamos para proyectos de construcción), $1.894,1 millones de préstamos Post-91 (de los cuales $1.638,7 millones eran préstamos hipotecarios individuales, que incluyen $467,0 millones de préstamos transferidos a un fideicomiso pendiente de titulización y $255,5 millones eran préstamos para proyectos de construcción).

Al cierre del ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2001, la cartera de préstamos hipotecarios del Banco estaba compuesta por $3.060,0 millones de créditos individuales (92, 1 de la cartera de préstamos hipotecarios registrados en balance) y $262,3 millones de préstamos para proyectos de construcción de unidades residenciales (7, 9% de la cartera de préstamos hipotecarios registrados en balance).

El 3 de febrero de 2002, el gobierno argentino dispuso la conversión a pesos de todos los préstamos hipotecarios denominados en dólares. Esta conversión se realizó tomando como tipo de cambio la relación de $1 = US$1, afectando así el43% de nuestra cartera total de préstamos hipotecarios.

Préstamos Hipotecarios Individuales

Descripción del Producto

El Banco comercializa préstamos hipotecarios individuales a través de diversos canales de distribución: i) las 24 sucursales y 14 oficinas comerciales de su Red de Sucursales, ii) acuerdos con empresas dedicadas al desarrollo de proyectos de construcción residenciales, iii) adquisición de créditos hipotecarios en el mercado secundario, iv) la Red de Bancos compuesta por 24 entidades financieras con importante presencia regional, v) la Red de Inmobiliarias, vi) el sitio de Internet www hipotecario.com ar del Banco, y vii) otros sitios de Internet.

BHSA ofrece préstamos hipotecarios individuales para la compra, construcción o refacción de viviendas usadas o a estrenar bajo la línea de crédito "Acceso Inmediato". Hasta diciembre de 2001 estos préstamos eran ofrecidos en dólares a tasa fija y flotante (basada en la tasa LIBOR) con vencimientos originales de entre 3 y 20 años, y préstamos en pesos a tasa fija con vencimientos originales de 3 a 15 años.

Continuando con su política de brindar productos más atractivos e innovadores, durante el año 2001, el Banco continuó con el desarrollo de otras líneas de crédito, entre las que se encuentran "Crédito Confianza", "Confianza 50 y 50" y "Destino Libre". La primera de ellas está orientada a la adquisición, refacción o ampliación de viviendas, además de permitir que personas que antes no tenían acceso a productos bancarios, puedan solicitar un crédito hipotecario en el sistema financiero. El plazo de este producto se establece entre 3 y 15 años, con una relación máxima de monto del préstamo sobre valor de mercado de la propiedad objeto de la garantía de 60%, lo cual genera mayores rendimientos para el Banco.

La línea "Confianza 50 y 50" fue diseñada para la adquisición de viviendas, cancelación de hipotecas cuyo destino original haya sido la adquisición de viviendas, u otros destinos. Este producto otorga financiamiento por hasta un 50% del valor de la propiedad constituida como garantía del préstamo, con menores requerimientos de documentación que las líneas tradicionales. Hasta diciembre de 2001, el Banco ofrecía estos préstamos en pesos o dólares a tasa fija, con vencimientos de entre 3 y 15 años, y con tasas de interés superiores a las de los productos tradicionales.

Asimismo, la línea "Destino Libre" permite a los solicitantes de créditos utilizar los fondos de sus préstamos para el destino que ellos deseen. Para este producto, la relación monto del préstamo 1 valor de la propiedad (L TV) máxima es de 40%. Hasta diciembre de 2001 estos créditos se ofrecían en pesos o dólares, con vencimientos originales de entre 3 y 15 años, a tasa fija superior a la de los productos tradicionales.

Durante 2001, la Entidad originó préstamos hipotecarios residenciales individuales por $283 millones. Esto representó un incremento de aproximadamente un 36% en la originación de este tipo de préstamos, comparado con los $208 millones originados en 2000.

Desde enero de 2002 el Banco ha suspendido la originación de préstamos hipotecarios individuales como consecuencia de la incertidumbre generada por la crisis social y económica y su impacto sobre el mercado inmobiliario.

Criterios de Originación de Préstamos Individuales

El proceso de análisis de riesgo llevado a cabo por el Banco, tiene como objetivo determinar la solvencia y capacidad de repago del solicitante, y el valor y adecuabilidad de la garantía real del préstamo. El análisis crediticio se basa principalmente en el sistema de "mortgage crédito scoring" el cual efectúa un análisis estadístico que evalúa la probabilidad de incumplimiento del solicitante del préstamo, tomando en consideración ciertas características del deudor y la propiedad subyacente, y la información provista por las agencias de "credit bureau".

Los criterios de originación de BHSA también requieren que el monto de la cuota mensual no exceda el 30% del ingreso neto del solicitante (ó el 35% si dicho ingreso excediera los $3.000 y el 25% para las hipotecas a tasa variable), antigüedad laboral mínima de un año y de seis meses en el mismo empleo antes de presentar la solicitud de crédito o un año de actividad en el caso de trabajadores autónomos, y la presentación por parte del deudor de información personal e historia laboral. Adicionalmente se efectúan tasaciones completas del bien dado como garantía del crédito hipotecario, y se exige que los tomadores contraten seguros de vida y daños patrimoniales con BHSA.

En el segundo semestre de 2001 el Banco adoptó un conjunto de medidas relacionadas con los criterios de originación tendientes a la preservación de la cartera de préstamos. Estas medidas se materializaron a través de reducciones en la relación monto del préstamo sobre valor de mercado de la propiedad objeto de la garantía, restricciones sobre las operatorias más riesgosas, y suspensión de originación en provincias con alto riesgo social.

Préstamos para Proyectos de Construcción

Adicionalmente, el Banco también otorga préstamos a entidades del sector público que incluyen Institutos Provinciales para la Vivienda (IPVs) y pequeños municipios Los préstamos acordados a los IPV s poseen acuerdos que habilitan al Banco a obtener los fondos necesarios para la cancelación de estos préstamos, de los fondos recaudados por la cobranza de las carteras de préstamos que la Entidad administra a los IPVs, y adicionalmente tiene la oportunidad de ofrecer créditos a los compradores de las viviendas construidas bajo estos programas.

Dado el escaso nivel de actividad registrado en el sector de la construcción y la retracción del mercado inmobiliario, BHSA originó durante 2001 solo 1 nuevo proyecto de construcción que tiene un alto nivel de pre-venta, mientras que los desembolsos ascendieron a $51 millones comparado con $64 millones del ejercicio inmediato anterior.

Desde enero de 2002 el Banco ha suspendido la originación de préstamos para proyectos de construcción como consecuencia de la incertidumbre generada por la crisis social y económica y su impacto sobre el mercado inmobiliario.

Criterios de Originación de Préstamos para Proyectos de Construcción

Los préstamos para proyectos de construcción están sujetos a criterios de otorgamiento fijados por el Banco, que toman en cuenta las características del proyecto, de la empresa dedicada al desarrollo inmobiliario, del agente comercial, del prestatario y del garante, como así también el monto que se requiere financiar. Los proyectos se evalúan en base a consideraciones técnicas, económicas, financieras y comerciales. Asimismo, la empresa dedicada al desarrollo inmobiliario debe aportar el terreno libre de gravámenes, y efectuar un aporte con sus propios fondos que cubra como mínimo el 25% del producido inicial de la construcción, momento a partir del cual el Banco comienza a desembolsar el préstamo.

Todos los préstamos que superen los US$2,5 millones requieren la aprobación del Comité Ejecutivo del Banco, mientras que los préstamos inferiores a US$2,5 millones requieren la aprobación del Comité de Riesgo y Mora del Banco. Las financiaciones otorgadas a desarrolladores del sector público están garantizadas por una hipoteca sobre el terreno y garantías adicionales.

El Banco ha establecido lineamientos para, entre otros, el monitoreo del grado de avance del proyecto por parte de auditores externos adicionalmente al efectuado por los inspectores propios de la Entidad para efectuar desembolsos. Y en el segundo semestre de 2001, con el objetivo de preservar la calidad de la cartera de préstamos corporativos, el Banco decidió establecer límites sobre los desembolsos destinados a emprendimientos corporativos de las fiducias tomadas, y la preservación y/o finalización de obras para posibilitar su posterior venta.

Seguros relacionados con Préstamos Hipotecarios

Banco Hipotecario Nacional, el antecesor de BHSA, se encontraba autorizado a asegurar los riesgos asociados a sus operaciones de préstamo. La Ley de Privatización extendió este privilegio del Banco por 10 años. Al finalizar dicho período de 10 años (año 2007) o con anterioridad, el Banco debe transferir sus actividades de seguro a otras aseguradoras BHSA exige a los prestatarios de créditos individuales que contraten seguros de vida y por daños patrimoniales del Banco como condición para el otorgamiento de préstamos. De la misma forma, a los tomadores de préstamos para proyectos de construcción se les exige que contraten los seguros por daños patrimoniales del Banco.

Las primas de seguros de préstamos individuales se cobran junto con las cuotas mensuales del crédito; mientras que las de proyectos de construcción se deducen de los montos desembolsados. Las pólizas de seguros de préstamos individuales pueden ser canceladas, si el deudor presenta una mora en sus pagos de 30 a 90 días, según la línea de crédito.

El riesgo subyacente de las actividades de seguro desarrolladas por el Banco, es totalmente asumido por éste. Con el objetivo de reducir el riesgo asumido, el Banco ha obtenido cobertura de reaseguros para riesgos de terremotos, contando con un contrato en vigencia desde abril de 2001 con un grupo de reaseguradoras internacionales.

La Superintendencia de Seguros de la Nación ha autorizado a BHN Vida SA y BHN Seguros Generales SA, ambas subsidiarias plenas del Banco a través de la compañía holding BHN Sociedad de Inversión S.A a operar en los negocios de seguros de vida y patrimoniales, respectivamente. Dichas subsidiarias de seguros están sujetas a la supervisión y reglamentación de la Superintendencia de Seguros de la Nación.

Reservas para Siniestros

Al 31 de diciembre de 2001, el Banco mantenía $9,3 millones en concepto de reservas técnicas totales de seguros.

Administración de Créditos Hipotecarios

BHSA es el mayor administrador de créditos hipotecarios de la Argentina, administrando al 31 de diciembre de 2001 aproximadamente 398.000 préstamos, entre propios y de terceros. El Banco ha desarrollado capacidades únicas para la administración de préstamos, y ha implementado modernos sistemas para hacer más eficiente este proceso.

El Banco utiliza los mismos mecanismos e instalaciones de pago y cobranza para administrar los préstamos hipotecarios propios y de terceros. El Banco factura a los prestatarios y percibe los pagos de las cuotas en sus 24 sucursales y en los aproximadamente 2.000 puntos de cobranza operados por sus 58 agentes de cobranza (la "Red de Cobranza"), pagando una comisión a los miembros de la Red por este servicio Los fondos recaudados por los miembros de la Red de Cobranza se remiten al Banco dentro de los tres días hábiles.

El Banco también permite la realización del pago a través de la red de cajeros automáticos ("CA") "Link", que actualmente cuenta con aproximadamente 600 cajeros automáticos ubicados en todo el país. Recientemente expandió el sistema de cobranza, incorporando el cobro mediante el débito en cuentas de ahorro postal o mediante el sistema nacional de pagos.

Al 31 de diciembre de 2001, el Banco administraba aproximadamente 15.800 préstamos hipotecarios titulizados con un saldo de $450,1 millones y aproximadamente 176.000 préstamos hipotecarios de los IPVs con un saldo de $2.509,8 millones. El Banco también administraba, a esa fecha, aproximadamente 209 000 préstamos hipotecarios de su propia cartera totalizando $3.322,3 millones.

Otros Servicios y Actividades

BHSA actúa como agente de pago para el FONAVI con respecto a subsidios para la vivienda otorgados por el Gobierno Nacional a las provincias. Por esta actividad, el Banco obtuvo en concepto de comisiones $3,7 millones y $4,8 millones en 2001 y 2000, respectivamente.

Actividades de Securitización

BHSA mantiene un programa de securitización que comprende titulizaciones pass-through sin recurso, no registrado en balance de préstamos Post-91 individuales denominados en dólares estadounidenses. El Banco ha llevado a cabo seis operaciones a través de fideicomisos financieros relacionadas con préstamos hipotecarios por un saldo total de capital de aproximadamente $696,3 millones, obteniendo financiamiento por un total de $561,3 millones desde octubre de 1996.

Securitización de Préstamos Hipotecarios Post-91 a Personas Físicas

BHSA ha establecido cuatro fideicomisos hipotecarios separados bajo el programa de titulización pass-through no registrado en balance. Para cada fideicomiso hipotecario, se transfiere una cartera de préstamos hipotecarios Post-91 en dólares a un fiduciario, el cual luego emite títulos de deuda senior y subordinados, y certificados de participación. Las obligaciones de pago respecto de estos instrumentos están garantizadas por los activos fiduciarios que comprenden la cartera de hipotecas y un fondo de reserva constituido por el Banco para tal fin.

Los tenedores de títulos no tienen recurso contra el Banco si el fiduciario no cumple con sus obligaciones de pago. Luego de emitidos los títulos, los préstamos hipotecarios transferidos a los fondos fiduciarios se dejan de registrar como activos.

El primer fideicomiso hipotecario (Fondo Hipotecario BHN 1) fue creado en octubre de 1996 con aproximadamente US$93,0 millones de préstamos hipotecarios y un fondo de reserva de US$9,7 millones. El segundo fideicomiso hipotecario (Fideicomiso Hipotecario BHN II) fue creado en mayo de 1997 con aproximadamente US$106,6 millones de préstamos hipotecarios y un fondo de reserva de US$1,4 millones. El tercer fideicomiso hipotecario (Fideicomiso Hipotecario BHN III) fue creado en octubre de 1997 con aproximadamente US$1 05,4 millones de préstamos hipotecarios y un fondo de reserva de US$1,4 millones.

En marzo de 2000, el Banco efectuó su cuarta operación de securitización de hipotecas mediante el fideicomiso financiero BHN IV, compuesto por US$195,0 millones de créditos hipotecarios individuales Post-91 denominados en dólares americanos. Esta operación es hasta la fecha la mayor securitización de créditos hipotecarios de Latinoamérica y la primera en utilizar una estructura con seguro de riesgo político.

La calificación de riesgo crediticio otorgada a los títulos senior fue Al por Moody's y A+ por Fitch Ibca (7 y 8 escalones superior a la calificación de riesgo de la República Argentina), siendo esta la mayor calificación que puede obtener un título de deuda garantizado por activos argentinos. Este tipo de estructura permitió que la tasa de interés de los títulos senior, al momento de ser fijada, se ubicara 180 puntos base por debajo de la curva de rendimiento de títulos públicos del gobierno de igual duración. El monto original de títulos senior ofrecidos alcanzaba los US$1 00 millones, y debió ser incrementado hasta US$156 millones debido al fuerte interés de inversores internacionales, especialmente americanos.

Banco Hipotecario adquirió los títulos de deuda subordinados en tres de los cuatro fideicomisos hipotecarios y los certificados de participación en los cuatro fideicomisos hipotecarios El retomo sobre los títulos de deuda subordinados es igual a la tasa de interés promedio ponderada devengada respecto de la cartera titulizada menos ciertos gastos fiduciarios de mantenimiento.

Debido a que dichos títulos de deuda están subordinados en cuanto a derecho de pago a los títulos de deuda senior que se benefician con la misma garantía, el rendimiento sobre dichos instrumentos es muy sensible al porcentaje de pagos anticipados de capital y de incobrabilidad de los préstamos hipotecarios que constituyen la garantía de cada emisión.

El 21 de febrero de 2001 BACS (Banco de Crédito y Securitización), una nueva entidad creada por BHSA conjuntamente con IRSA (Inversiones y Representaciones S.A.) y IFC (Intemational Finance Corporation) efectuó su primera operación de securitización de hipotecas mediante el fideicomiso financiero BACS I, compuesto por US$116 millones de créditos hipotecarios individuales Post-91 de la cartera de Banco Hipotecario S.A. El Banco transfirió una cartera de préstamos Post-91 en dólares a un fideicomiso específicamente establecido, y posteriormente transfirió su participación en el fideicomiso a BACS a fin de que BACS estructure una facilidad de préstamo garantizado para beneficio del Banco. Posteriormente BACS indicó al fideicomiso que emitiera títulos de deuda senior, títulos de deuda subordinados y certificados de participación.

Las obligaciones de pago respecto de estos instrumentos están garantizadas por los activos fiduciarios compuestos de la cartera de hipotecas y un fondo de reserva constituido con los fondos de la emisión a tal fin. Los activos fiduciarios también incluyen un seguro de cobertura limitada para los tenedores de títulos de deuda senior contra el riesgo de que el peso no pueda convertirse a dólares o que los fondos recaudados no puedan ser transferidos al exterior. Los tenedores de títulos no tienen recurso contra el Banco si el fiduciario no cumple con sus obligaciones de pago. Luego de emitidos los títulos, el Banco dejó de registrar los préstamos hipotecarios transferidos al fideicomiso.

Esta operación fue estructurada con seguro de riesgo político y la calificación de riesgo crediticio otorgada a los títulos senior fue Al por Moody's y A+ por FITCH (9 y 7 escalones superior a la calificación de riesgo de la República Argentina al momento de la emisión). Este tipo de estructura permitió que la tasa de interés de los títulos senior, al momento de ser fijada, se ubicara 290 puntos base por debajo de la curva de rendimiento de títulos públicos del gobierno.

El saldo total de capital pendiente de estas cinco titulizaciones ascendía a US$450,1 millones al 31 de diciembre de 2001.

El 3 de Febrero de 2002, el Poder Ejecutivo Nacional, mediante el decreto N° 214, estipuló la "pesificación" de los pagos mensuales denominados en dólares de los títulos valores emitidos bajo ley argentina a una tasa de conversión de uno a uno. Esto constituye un cambio compulsivo en los términos originales de los títulos emitidos por los fideicomisos BHN 1, BHN 11, BHN III, BHN IV y BACS 1, ya que determina un cambio en la moneda original de pago. El decreto y otras normas conexas, estipulan además que las deudas y los créditos serán ajustados a través del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), cuya instrumentación según opiniones jurídicas no está aun clarificada. Respecto de los títulos valores emitidos por fideicomisos se supone que deben ser ajustados, y no está estipulado ningún período de gracia, por lo que se presta a distintas interpretaciones.

Sistemas de Información

Al final del año 2000 el Banco comenzó a proveer un soporte multicanal y de automatización para la originación de préstamos hipotecarios. Este proyecto incluyó la instalación e integración del software Siebels eFinance con el sistema eCloser de Mortgage Systems International. El primer paso del proyecto fue completado en una de las sucursales en diciembre de 2001. El Banco está utilizando la tecnología Siebel en su call center.

En el año 2001, los esfuerzos del Banco se concentraron principalmente en mejorar la seguridad e integración de todos sus sistemas. También ha evaluado alternativas para instalar un software bancario básico estándar para cubrir las actividades de banca minorista El objetivo de dicha iniciativa es obtener una estructura competitiva que permitirá expandirse gradualmente a nuevas áreas comerciales.

El año 2004 fue el año del resurgimiento de los créditos hipotecarios en el mercado argentino; la demanda fue tímidamente retomando intensidad, aunque sin llegar a los niveles pre-crisis del 2001.

El total de volumen originado por BHSA en el 2004 fue de $39,4 millones.

Los volúmenes de originación mensual crecieron desde $ 342.000 hasta $5 millones durante el año 2004, con un público orientado mayoritariamente a líneas de tasas de interés fija.

A pesar del alto potencial que tiene el negocio hipotecario, el mercado sigue estando muy acotado debido al elevado valor de las propiedades en relación con el nivel de ingresos de la población. En las zonas más demandadas el valor de las propiedades ya alcanza en dólares los niveles pre-crisis en tanto que los ingresos sólo han crecido entre un 10% y un 20% en promedio; de esta manera una familia requiere de 10,46 salarios anuales promedio para acceder a una vivienda promedio cuando en el 2001 era de 4,97.

El promedio de ingresos de los tomadores de créditos hipotecarios fue de $4.050 a Noviembre 2004. El préstamo promedio fue de $53.300 a un plazo de 118 meses. La relación cuota ingreso fue del 20%, con una cuota promedio de $800 y un L TV del 39%, destacándose el hecho de que las líneas disponibles llegan a un máximo del 70% de financiación sobre el valor de la propiedad.

Estas cifras demuestran que el crédito hipotecario no es todavía un producto con alcance masivo, pero las perspectivas se presentan muy favorables para el próximo año.

Préstamos Personales

El 2004 fue el año del despegue de los préstamos personales. A lo largo de los meses, la demanda de créditos creció y la tendencia alcista se acelera a medida que la economía se consolida y que ganan espacio las ofertas de las instituciones financieras.

El total de volumen originado por BHSA en el 2004 fue de $19,8 millones.

El año comenzó con una originación de $678.000 en enero creciendo ininterrumpidamente hasta llegar a $ 4,2 millones en Diciembre. Este crecimiento fue alcanzado por el esfuerzo comercial de la red de sucursales, al que se sumó la originación de préstamos a través de canales alternativos. En enero sólo el 12% del volumen lo aporto este tipo de canales, mientras que en Diciembre esta relación se revierte llegando al 55%.

Este volumen de originación se alcanzo a partir del esfuerzo en el desarrollo de distintos canales de originación, entre los que se destacan los acuerdos con D&A Group a partir del cual se comenzó a financiar la adquisición de motos "Honda" y otras marcas, los negocios de financiación de préstamos personales a través de Mutuales y el aporte de diversas comercializadoras.

Adicionalmente, se continúa desarrollando una intensa actividad comercial, que permite generar acciones masivas de oferta de préstamos, como la creación de la Fuerza de Venta Volante en el mes de Noviembre, como canal alternativo de venta y con positivas proyecciones para el 2005.

En el mes de Diciembre, se lanzó la mayor campaña de Marketing Directo a prospectos del mercado abierto, logrando el 26% del volumen de originación de dicho mes a través de dicho canal, marcando una tendencia futura de comercialización.

Préstamos a Empresas.

A fines del 2002, el Banco ingresa gradualmente en el mercado de Préstamos a Empresas, al detectar buenas oportunidades de negocio en este segmento de mercado, que ante la crisis vivida en el país en Diciembre de 2001, las entidades financieras dejaron de atender de manera eficiente. Se comenzó asistiendo selectivamente a empresas de primera línea, con préstamos a Corto Plazo para Capital de Trabajo.

Esta tendencia se incrementó durante el año 2003 con un Plan de Negocios más agresivo para asistir financieramente a empresas, alcanzando una mayor penetración en el segmento de empresas de primer nivel del mercado, cerrando el año con un stock de $ 120 millones en financiaciones.

Esta proyección positiva continuó en el año 2004 cuando, además de reafirmar el camino recorrido, se apuntó a fidelizar clientes y crear una gama más amplia de productos, logrando el objetivo de obtener una buena rentabilidad con un riesgo acotado, terminando el año con un stock de$ 500 millones de Líneas aprobadas y$ 222 millones de Créditos Activos a Diciembre.

La oferta de productos para adaptamos a las nuevas necesidades financieras de las Compañías, incluyen a las siguientes líneas:

Préstamos financieros a Corto Plazo: Son préstamos de no más de 180 días, cuyos montos oscilan entre $ 1 millón y $ 50 millones.

Préstamos Financieros a Mediano Plazo: En este momento el plazo es de entre 2 y 4 años y generalmente se otorgan con alguna garantía de Activos fijos, como por ejemplo Prendas. Los montos varían según la "calidad" de la Empresa y de la Garantía.

Financiación de Proyectos Especiales: Su plazo promedio se ubica entre los 6 y 36 meses y se estructuran con garantías especiales como la cesión de contratos o de flujos de fondos de proyectos específicos, cesión de certificados de Obra, entre otros. Los montos también varían en función a la "calidad" de la Empresa y de los proyectos especiales a financiar.

Factoríng: Asistencia financiera a Corto plazo de los proveedores de las Empresas de primera línea, descontando cheques cuyos firmantes sean estos últimos

Productos Pasivos.

El 2004 fue un año de continuo crecimiento de los productos pasivos, compuesto por Cajas de Ahorro y Plazo Fijo. A partir de Agosto, se incorporó a las Cuentas Corrientes como producto adicional.

El saldo captado de Pasivos en el sector minorista durante el 2004 aumentó en un 207% respecto al 2003, incluyendo Plazo Fijo minorista, Cajas de Ahorro y Saldo de Cuenta Corrientes aumentando de $54,8 millones a $168 millones.

A su vez, los montos de compra con Tarjeta Maestro fueron incrementándose en todo el período, continuando con un proceso originado a partir de la instrumentación de la devolución del 5% del IV A por compra con débito de cuenta.

A principios del 2004, se comenzó a remunerar a las Cajas de Ahorro con similar tasa a la pagada por los depósitos a Plazo Fijo, generando una ventaja competitiva en relación a otros Bancos.

Al finalizar el año 2004 la operatoria de Plazo Fijo Mayorista arrojaba un saldo de $48 millones con una tasa promedio del 2,62%. Sumado este monto al de los Plazos Fijos Minoristas la operatoria alcanzó un saldo de $118 millones a una tasa promedio de 3,5%. Destacando, que a partir de Agosto de 2004, se incorporó nuevamente a la operatoria de Plazo Fijos minorista, la opción de realizar los mismos en dólares.

Seguros.

Banco Hipotecario tiene la facultad de otorgar coberturas de seguros relacionadas con los riesgos de las operaciones que realiza.

La actividad aseguradora puede dividirse en dos grupos: la de las coberturas asociadas a riesgos relacionados con operaciones crediticias y las que no necesariamente tienen un crédito asociado.

El Banco otorga seguros de vida para cubrir los saldos de deuda de sus préstamos hipotecarios, personales, prendarios, tarjetas de créditos y descubiertos en cuenta corriente, y coberturas de daños materiales sobre los inmuebles que garantizan los préstamos hipotecarios. En algunos préstamos también otorga la cobertura de desempleo para los titulares que trabajen en relación de dependencia.

A fines del 2004, el BHSA contaba con 137.228 personas aseguradas por $ 1.912 millones de capital en los seguros de vida; 160.696 inmuebles por un capital cubierto de$ 7.021 millones en los seguros de daños patrimoniales y 14.541 trabajadores asegurados por un capital de $ 27 millones en el seguro de desempleo (incluye Instituto Provincial de La Vivienda).

En cuanto a la comercialización de seguros no asociados a préstamos, durante el 2004 continuó con su estrategia de desarrollo y colocación de seguros adicionales entre sus clientes. Lanzando Combinado Familiar, la Cobertura de vida "BH Vida Plus" y el seguro de desempleo para créditos hipotecarios bajo la denominación de "Cuota Segura". En estas tres coberturas, el BH actúa como asegurador.

También se continuó con la comercialización de las coberturas de Accidentes Personales y Salud, y lanzó el seguro de Robo en Cajeros Automáticos. En estos casos el BH actúa únicamente como intermediario, bajo la figura de agente institorio de compañías de seguros líderes en estos rubros.

Durante el 2004 el Directorio aprobó el análisis para la comercialización del Seguro del Automotor, y se prevé para el 2005 el lanzamiento del mismo, actuando BH Seguros como intermediario.

Al finalizar el año, BHSA contaba con una cartera de aproximadamente 42.000 coberturas voluntarias activas.

Durante el año, la actividad aseguradora del Banco registró ingresos por primas de $43,2 millones, y egresos por siniestros por $7,9 millones. Asimismo, las reservas de seguros mantenidas ascienden a $12 millones.

Administración de Créditos Hipotecarios.

El BHSA cuenta con una red de sucursales compuesta por veinticinco (25) establecimientos localizados uno de ellos en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y los restantes en cada una de las provincias del país y 4 oficinas comerciales (a mediados del 2004 se agregó Comodoro Rivadavia).

La Entidad administra tres tipos de préstamos, los originados por su red de sucursales, los préstamos pertenecientes a los IPV's (Institutos Provinciales para la Vivienda) y los préstamos que han sido depositados en fideicomisos financieros en respaldo de títulos valores. Al 31 de Diciembre, entre préstamos propios y de terceros el Banco se encontraba administrando 280.034 préstamos.

La cartera administrada de terceros (IPV's), cuya composición durante el año 2003 presentó muchas modificaciones, en el año 2004 se mantuvo estable. Continúan en vigencia los IPV's de la provincia de Buenos Aires; Santa Cruz; La Pampa; Río Negro; Salta y San Juan.

Desde el mes de Octubre del año 2003 se comenzó a aplicar el Coeficiente de Variación Salarial ("CVS"), en reemplazo del CER. Este es un coeficiente de indexación para los Créditos Hipotecarios originados en dólares hasta US$ 250.000 cuyos saldos al 3 de Febrero del 2002 fueron convertidos a pesos y su aplicación se extendió hasta el 1 de Abril del año 2004.

Durante todo el año 2004 estuvo en vigencia la Ley 25.798 correspondiente al Sistema de Refinanciación Hipotecaria. El BHSA en concordancia con la ley, implementó dicha política de refinanciación. Los mutuos elegibles fueron los garantizados con derecho real de hipoteca que cumplieran con los siguientes requisitos:

Que el deudor sea una persona física.

Que el destino del mutuo haya sido la adquisición, mejora, construcción y/o ampliación de vivienda, o la cancelación de mutuos constituidos originalmente para cualquiera de los destinos antes mencionados.

Que dicha vivienda sea única y familiar.

El importe en origen del mutuo elegible no podrá ser superior a $100.000 y la parte deudora debe haber incurrido en mora entre el 1" de Enero de 2001 y el 11 de Septiembre de 2003, y mantenerse en dicho estado desde entonces hasta la fecha de entrada en vigencia de la ley a fines del año 2003.

Se determinaron universos comprendidos y excluidos. Dentro de los préstamos que quedaron comprendidos, se subdividió en aquellos en que el BHSA había decidido traspasar al fideicomiso, de los que, en principio, no serian traspasados

Dentro de dichas acciones, y de acuerdo al análisis de conveniencia en cada caso, se incluyeron: condonación de gastos causídicos, condonación de intereses punitorios, condonación de honorarios judiciales, extensión de plazo de préstamo, cancelaciones bonificadas, capitalizaciones y convenios de mora.

Respecto de los préstamos que finalmente se decidió traspasar al fideicomiso, continuaran las gestiones durante el año 2005; se sigue trabajando en el armado de los legajos con la documentación respaldatoria para su presentación al agente fiduciario, Banco de la Nación Argentina.

En el año 2010 el BH continuó con su activa participación en el mercado hipotecario argentino manteniendo su posición de liderazgo en este segmento. Durante el periodo continuó su línea de préstamos hipotecarios con fondos del ANSES e incorporó una línea con fondos propios para los destinos de construcción, ampliación, terminación y adquisición de vivienda nueva y usada.

Las financiaciones hipotecarias alcanzaron una originación de aproximadamente 4.300 préstamos por un monto de $738 millones, de los cuales el 73% se concentró en el destino construcción, ampliación y terminación de vivienda y el 27% en adquisición de vivienda nueva y usada.

Asimismo la cartera de préstamos al finalizar el año se ubicó en $1.724,9 millones (no incluyendo préstamos desactivados), lo que representó un incremento del stock de financiamiento del orden del12%.

Préstamos al Consumo.

A lo largo de estos últimos años, BH ha logrado avances importantes en su inserción en el negocio minorista, ofreciendo productos, adaptando sistemas y procesos y fortaleciendo su posicionamiento en el mercado.

La inserción en el segmento minorista, básicamente el crédito al consumo, se impulsó mediante acciones promocionales desarrolladas durante todo el año.

En tal sentido, se implementaron beneficios semanales por rubros, catálogos de productos con beneficios, financiación sin intereses en distintos rubros y comercios, ampliaciones de los límites de compras y sorteos por cliente cumplidor. Cabe señalar que mediante estas acciones se procuró un mayor anclaje y permanencia del cliente en el Banco, posibilitando la obtención de mayores ingresos por comisiones, a cambio de resignar determinados ingresos financieros.

El saldo al 31 de diciembre de 2010 del crédito al consumo -préstamos personales y tarjetas de crédito- en su conjunto totalizó $1.841 millones, cifra que refleja un incremento del stock financiado del orden del 28,8% respecto del ejercicio anterior.

Préstamos Corporativos y PyME.

Al 31 de diciembre de 2010, el financiamiento a empresas alcanzó la suma de $1.690 millones con respecto a los $ 932 millones del cierre del ejercicio anual de 2009, cifra que reflejó un incremento del 80%.

Se continuó con la optimización de los diferentes productos y sistemas para acompañar el negocio y satisfacer las necesidades de los clientes corporativos, entre otros, los servicios de Homebanking y Datanet.

Se mantuvo la estrategia de otorgar préstamos financieros a empresas a plazos cortos y medianos, localizándose principalmente en estos últimos, y por otro lado, se procuró mejorar la rentabilidad a través de mayores garantías y una cobertura satisfactoria de los pagos con el flujo de fondos de las prestatarias.

Asimismo creció significativamente en el volumen de la operatoria de descuento de cheques de pago diferido, negociándose valores por un total de $631 millones. Al finalizar el año, el saldo de estas operaciones era de $94 millones con respecto a los $51 millones del cierre del ejercicio anterior.

Además el Banco incursionó en la asistencia financiera al segmento de las PyME. Al 31 de diciembre de 2010 el saldo por financiaciones a ese sector de empresas, alcanzó la suma de $13 millones sobre un total de líneas por $60 millones

El aumento de la cartera de préstamos al sector privado fue del 31,9% en el año y del 10,0% en el trimestre (según cifras ajustadas por el saldo de las securitizaciones realizadas). Esta cartera se conformaba con un 34%(1) de préstamos hipotecarios y el 66% restante por préstamos personales, tarjetas de crédito y préstamos corporativos

La cartera de préstamos al sector privado al finalizar el ejercicio estaba compuesta por un 67,5% de préstamos para el consumo y vivienda (36,0% consumo y 31,5% vivienda) y un 32,5% de préstamos comerciales, y se caracterizaba por su alta diversificación de clientes, poco apalancamiento y elevado grado de garantías (el 31,5% de los préstamos estaba cubierta con garantías y la relación entre el capital del préstamo y los activos que los respaldan promediaba un 50%)

Los préstamos en situación irregular sobre el total de financiaciones disminuyeron de 4,8% a 2,7% en el año, mientras que se constituyeron previsiones por $83,5 millones, un 49,9% inferior que el año anterior. El ratio de cobertura fue 115,9%, y las previsiones registradas sobre las mínimas requeridas por el BCRA alcanzaron el 134,6%.

Durante el año 2011 se privilegió la calidad de la originación de préstamos, fortaleciendo los canales propios de venta, generando un producto competitivo. La promoción de préstamos personales se apoyó en la divulgación de los atributos más valorados por los clientes: rapidez en el otorgamiento, monto otorgado y valor de la cuota. Como resultado de la gestión, durante el ejercicio se liquidaron más de 29.100 operaciones por un total de $586 millones, monto que representó un 86% más que el volumen originado durante el 2010.

El saldo al 31 de diciembre de 2011 de préstamos personales totalizó $787,4 millones, cifra que reflejó un incremento del stock financiado del orden del 67,8% respecto del ejercicio anterior.

Tarjetas de Crédito.

Durante el 2011 ubica la comercialización de Tarjetas de Crédito tuvo un crecimiento sostenido lográndose alcanzar una cartera de más de 885.000 tarjetas habilitadas, hecho que ubica al Banco dentro de los principales emisores del Sistema Visa.

A lo largo del año se efectuaron promociones que contribuyeron a consolidar el producto, entre ellas el otorgamiento de soluciones de financiamiento con tarjeta de crédito bajo el concepto ''Todo para tu Casa". A partir de las acciones desarrolladas en los canales de originación indirectos propios y en menor medida en la red de sucursales, 2011 finalizó con más 105.000 nuevas cuentas de tarjeta de crédito, un crecimiento del 11% respecto de 2010.

A su vez, se realizaron campañas de marketing directo por carta, sms, e-mailing y en los resúmenes para incentivar el consumo de las tarjetas. Entre las principales acciones se encuentran el aumento de límites de compra, mejora de productos, activación, adicionales, adelantos en efectivo y beneficios en comercios y promociones en fechas especiales.

El producto continuó ofreciendo una gran diversidad de beneficios con promociones y financiación en cuotas sin interés en distintos rubros como resultado de fuertes alianzas con importantes cadenas de supermercados y electrodomésticos, comercios de indumentaria y centros comerciales del país. Por ejemplo cabe mencionar a: (i) la cartera Visa Libertad -Cobranding con Hipermercado Libertad- que finalizó el año con más de 235.000 tarjetas habilitadas, o sea un crecimiento del18% interanual y (ii) el lanzamiento de la Tarjeta "Búho Dark" con beneficios exclusivos, como tarjeta de crédito Premium del Banco orientada al segmento de mayores ingresos con el objetivo de incrementar nuestra cartera de clientes en el segmento ABC1. Entre sus principales atributos cuenta con un seguro de protegida, que brinda al cliente una cobertura contra robo o daño accidental de sus compras durante 120 días, así como un servicio de asistente personal.

El consumo de la totalidad de la cartera durante 2011 superó los $4.100 millones, mientras que la cantidad de transacciones por cuenta activa crecieron 6,2 % interanual.

El saldo al 31 de diciembre de 2011 de tarjetas de crédito totalizó $1.921,1 millones, cifra que refleja un incremento del stock financiado del orden del 40% respecto del ejercicio anterior.

Préstamos Corporativos y PyME.

Al 31 de diciembre de 2011, se continuó con la optimización de los diferentes productos y sistemas para acompañar el negocio y satisfacer las necesidades de los clientes corporativos.

Al cierre del ejercicio la exposición por financiamiento a Empresas Corporativas alcanzó la suma de $2.290 millones, versus los $1.690 millones registrados al cierre del ejercicio finalizado en diciembre de 2010.

Por otra parte, durante 2011 se puso de manifiesto la presencia del Banco Hipotecario en el sector PyME, calificando 250 clientes PyME por $260 millones respecto de los cuales se desembolsaron financiaciones por $172 millones y cuyo saldo de deuda actual es de aproximadamente $86 millones.

Este logro fue posible en virtud de la gestión desarrollada a través todas las sucursales del Banco y la implementación de una política tendiente a proveer soluciones de financiamiento vinculadas con necesidades de capital de trabajo y de inversión específicas para las empresas.

Composición de la Cartera de Préstamos.

La cartera de préstamos al sector privado al finalizar el ejercicio estaba compuesta por un 66,7% de préstamos para el consumo y vivienda y un 33,3% de préstamos comerciales, y se caracterizaba por su alta diversificación de clientes, poco apalancamiento y elevado grado de garantías (el 25,9% de los préstamos estaba cubierta con garantías y la relación entre el capital del préstamo y los activos que los respaldan promediaba un 55%).

El aumento de la cartera de préstamos al sector privado fue del 23,6% en el año (según cifras ajustadas por el saldo de las securitizaciones realizadas).

Esta cartera se conformaba con un 38,5%(1) de préstamos hipotecarios y el 61,5% restante por préstamos personales, tarjetas de crédito y préstamos corporativos.

Fuente: Memorias y Balances Banco Hipotecario S.A. (1999-2011).

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